はじめに:借り換え先の選び方と進め方について

数多くの住宅ローンのランキングサイトがありますが果たして信用できるものなのでしょうか。 というのは住宅ローンは、融資額の大小によりお得なローンが異なります。 例えば融資手数料は定額と定率(融資額に比例)の2種類があります。手数料が定率だと、低金利のメリットが帳消になるような多額の手数料を支払うことになる場合があります。

そのため、金利だけでどの金融機関が一番良いかを一概に決めることができません。 さらに住宅ローンは返済が長期に及びますので、将来の金利変動やご自身の収入変化から生じるリスクに対する考え方に応じて適切な商品が変わってきます。

当サイトでは様々な視点から『借り換え先の選び方と進め方』を解説します。


りそな銀行 借りかえローン
  • 保証料、繰上返済手数料無料
  • web申込み限定でお得な金利

webから申込みをしても、ローンプラザや店舗で休日でも相談も可能です。

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実際に適用される金利や借り入れ条件は仮審査をしないとわかりません。複数の金融機関に仮審査を申し込んでみましよう。

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住宅ローンを上手に借り換えることにより総額で数百万円の費用を浮かすことに成功している人が現実に大勢います。 しかし借り換えをせず、大きな節約のチャンスを見逃してしまっている人が大勢います。何故でしょうか?

それは住宅ローンの支払額は、金利のタイプ(固定 vs. 変動)、金利、諸経費、返済期間などの要素が複雑に絡み合い、特に借り換えの場合は借り換えによっていくら節約できるのかわかりにくいからです。 例えば金利一つ取ってみても、各社とも基準金利、優遇金利、固定金利特約後の金利など何種類もあり、わざと分りにくくしているようにさえ感じてしまいます。

さらに借り換えとなると借り換え前後の両方の手数料が絡んできますので、一般の人が借り換えの損得を簡単に判断することが難しい状況になっています。

本サイトでは最適な住宅ローンを調査・決断するための実践的な方法をご説明します。

なぜ今借り換えが必要なのか?

現在の住宅ローンの金利は歴史的に見て非常に低い状態にあります。そのため、固定金利でローンの返済を行っている方の多くは、借り換えによって大幅に金利を下げることが可能になります。

安倍政権に代わり、アベノミクスと呼ばれる金融政策が進められた結果、今後金利が上昇する可能性が非常に高いと予測されています。 長期金利が上昇していくと借り換えのメリットが急激に減少してしまいます。

2016年に入っても長期金利、変動金利とも非常に低い水準で推移しており、住宅ローンに関わる出費を数百万円単位で減らすことができるチャンスが続いています。次の条件に当てはまる方は借り換えを真剣に検討すべきではないでしょうか。

借り換えを検討する目安

住宅ローンの借り換えをすることでメリットを得ることができるのは下記の条件のいずれかに当てはまる場合だと言われています。

  1. 住宅ローンの残高が1000万円以上
  2. 返済期間が10年以上
  3. 借り換え前と後の金利差が0.5%~1%以上

しかしこれは一つの目安でしかありません。

借り換え前の借り入れ条件次第では、上記の条件を満たさなくても節約に成功している人がいます。借り換え前のローンの条件と借り換え後の条件でシミュレーションを行って判断するようにしましょう。(手軽にできるシミュレーション方法を後ほどご紹介します)


以下では金利、諸費用、申し込み条件や特徴について主要な住宅ローンをご紹介します。下の表で主要項目をチェックした上で各住宅ローンの比較検討を進めてみてください。

ここ数年はネットバンク(ネット銀行)の住宅ローンが大変人気ですが、金利に競争力があるだけでなく、諸費用についても都銀・地銀よりも有利なことが多いからなのです。

例えば新生銀行ソニー銀行住信SBIネット銀行などは、団体信用生命保険料、繰り上げ返済手数料(ローンを繰上げ返済する場合)、そして保証料などが基本的に0円 ですので、諸費用だけでも数十万円単位のアドバンテージがあります。ネットバンクは都銀や地銀に対して審査は融通が利かない部分がありますが、このようなメリットもあるのでネットバンクも視野に入れて借り換えの検討をしていきましょう。



下記は借り換え用住宅ローンの一覧表で各項目ごとに比較確認できます。表中のをクリックすると特徴などより詳細な情報を見ることができます。

銀行名 商品名 詳細 手数料 保証料 変動
金利
10年固
定金利
ポイント 特徴
りそな銀行 借りかえローン*
定額

無料
0.569% 0.400% 契約時諸費用も借入OK *Web申込限定プラン
【無料】繰上返済手数料、固定金利特約期間設定手数料
りそなクラブポイント:10,000ポイントプレゼント
手数料:32,400円+借入金額の2.16%
新生銀行 パワースマート
定額

無料
0.550% 0.850% 審査は1回!でスムーズ 手数料:54,000円
変動金利:半年型タイプ 固定金利:当初固定金利タイプ
専任スタッフがつくので安心
ソニー銀行 変動セレクト住宅ローン
変動

無料
0.549% 0.850% 変動金利の下げ幅が魅力 手数料:融資金額の2.16%
「住宅ローンプラザ」で対面相談も可能
変動から固定への変更手続きも手軽にWEBで可能
専任ローンアドバイザーがフォロー
ソニー銀行 住宅ローン金利プラン
定額

無料
0.849% 0.750% 手数料一律で低コスト 手数料:43,200円
「住宅ローンプラザ」で対面相談も可能
変動から固定への変更手続きも手軽にWEBで可能
専任ローンアドバイザーがフォロー
住信SBIネット銀行 ネット専用*
変動

無料
0.497% 0.91% 団信・8疾病保険料が無料 *8疾病保障付き、通期引下げプラン
【無料】一部繰り上げ返済手数料、返済用資金の口座自動移動の手数料
手数料:融資金額の2.16%
三菱東京UFJ銀行 全期間で引き下げ*
定額

変動
0.625% ~ 0.875% 1.20% ~ 1.45% 利用額第1位の安心 *ずーっとうれしい金利コース
【無料】7大疾病保障、一部繰り上げ返済手数料(ネット利用)
手数料:32,400円
保証料:借入金額による変動
じぶん銀行 全期間引下げ
変動

無料
0.497% 1.420% がん診断特約が無料 【無料】収入印紙代、がん保障特約(50%)保険料、一部繰上返済手数料、返済用資金移動
手数料:融資額の2.16%

※団体信用生命保険料は全て無料です。

借り換えの損得

借り換えの場合は住宅ローンの返済額がどれだけ減るかに目が行きがちですが、借り換えに伴う諸費用も考慮した総額での支出を比較しないといけません。

借り換えにかかる主な諸費用
新規融資手数料 数万円の固定、もしくは借入金額に対して○%
繰り上げ返済手数料 借り換え前住宅ローンの繰り上げ返済費用
保証料 返済の期間、借入金額、金融機関によって異なる
印紙税 数万円
抵当権設定登記費用 数万円~
団体信用生命保険料 数万円~

住宅ローン借り換えにかかる費用

借り換えをするにあたりどんな費用がどのくらい必要となってくるのか?それは、借り換えをする銀行の商品によって異なってきます。ここでは、金利・保証料・事務手数料・団体信用生命保険にしぼり、費用の設定がどのようになっているかを確認しましょう。

りそな銀行 りそな借りかえローン

※金利:2016年7月1日現在
金利 《Web申込限定プラン》
【変動金利】 0.569%
10年: 0.400%
保証料 Web申込限定プランは保証料無料。
事務手数料 32,400円(消費税等込)※保証会社利用のため
※りそな銀行へ別途融資手数料(借入金額の2.16%・消費税等込)が必要。
団体信用生命保険 保険料無料
《Web申込限定プランの適用条件》
    下記を全て満たす方がWeb申込限定プランが適用されます。
  • 2016年9月30日(金)までにWebで事前審査を申込みされた方
  • 2016年12月30日(金)までに借入された方
  • 「マイゲート」の利用者または申込みされる方

⇒ りそな銀行 りそな借りかえローンの詳細はこちら


新生銀行 パワースマート住宅ローン

※金利:2016年7月1日現在
金利 【変動金利】 0.550%  ※半年型タイプ
【固定金利】
5年: 0.850%
10年: 0.850%  ※当初固定金利タイプ
保証料 不要
事務手数料 54,000円(消費税込み)※安心パックW(ダブル)は162,000円(消費税込)、安心パックは108,000円(消費税込)
団体信用生命保険 保険料無料

⇒ 新生銀行 パワースマート住宅ローンの詳細はこちら


ソニー銀行住宅ローン

※金利:2016年7月1日現在
金利 《変動セレクト住宅ローン》
【変動金利】 0.549%
【固定金利】
5年: 0.850%
10年: 0.850%
《住宅ローン金利プラン》
【変動金利】 0.849%
【固定金利】
5年: 0.750%
10年: 0.750%
保証料 不要 不要
事務手数料 《変動セレクト住宅ローン》
借入時に融資金額の2.16%(消費税込み)が必要
《住宅ローン金利プラン》
借入時に43,200円(消費税込み)が必要
団体信用生命保険 保険料無料 保険料無料
※ 変動セレクト住宅ローン:借入れ期間中、固定金利と変動金利を何度でも変更可能なプラン
※ 金利は借り換え用の金利(ソニー銀行は新規購入と借り換えで金利が異なります)

⇒ ソニー銀行住宅ローンの詳細はこちら


住信SBIネット銀行 ネット専用8疾病保障付き住宅ローン

※金利:2016年7月1日現在
金利 《通期引下げプラン》
【変動金利】 0.497%
【固定金利】
5年: 1.16%
10年: 0.91%
保証料 不要
事務手数料 融資金額に対して2.16%の銀行事務取扱手数料(消費税込)が必要
団体信用生命保険 保険料無料

※「ネット専用住宅ローン」は三井住友信託銀行の商品ですが、住信SBIネット銀行が三井住友信託銀行の代理店として販売している専用商品です。

⇒ 住信SBIネット銀行 ネット専用8疾病保障付き住宅ローンの詳細はこちら


三菱東京UFJ銀行 住宅ローン

※金利:2016年7月1日現在
金利 《全期間で金利引き下げ:ずーっとうれしい金利コース》
【変動金利】 0.625% ~ 0.875%
【固定金利】
5年: 1.20% ~ 1.45%
10年: 1.20% ~ 1.45%
保証料 《借入金額1,000万円・借入期間30年の場合》
【一括前払い型】191,370円~765,480円
【利息組込み型】0円~574,110円
事務手数料 32,400円(消費税込)※保証会社へ支払
団体信用生命保険 保険料無料

⇒ 三菱東京UFJ銀行 住宅ローンの詳細はこちら


じぶん銀行 住宅ローン

※金利:2016年7月1日現在
金利 《全期間引下げプラン》
【変動金利】 0.497%
【固定金利】
5年: 1.350%
10年: 1.420%
保証料 不要
事務手数料 融資金額に対して2.16%の銀行事務取扱手数料(消費税込)が必要
団体信用生命保険 保険料無料

⇒ じぶん銀行 住宅ローンの詳細はこちら


三菱東京UFJネット住宅ローン [カブコム専用]

※金利:2016年7月1日現在
金利 《変動金利選択プラン》
【変動タイプ】 0.580%
【固定金利】
5年: 1.350%
10年: 1.350%
保証料 【利息組込み型】支払金利の年0.2%
事務手数料 借入総額の2.16%(消費税込)
団体信用生命保険 保険料無料

⇒ 三菱東京UFJネット住宅ローン [カブコム専用]の詳細はこちら





申込み資格

いくらお得な住宅ローンの借り換えでも審査が通らないと意味がありません。必要な年収、使途、借入最長期間が異なりますので、下記で概要を確認しておきましょう。

新生銀行 パワースマート住宅ローン

年収 連続就業2年以上かつ前年度税込年収が300万円以上の正社員か契約社員。自営業者は業歴2年以上かつ2年平均300万円以上
年齢 申込時年齢20歳以上65歳以下かつ完済時年齢80歳未満。
使途 借入中の住宅ローンの借換資金。戸建住宅の新築資金。借り換え。借り換え物件のリフォーム資金。
借入最長期間 35年。借り換え前のローンの残存期間の制約なし

ソニー銀行住宅ローン

年収 前年度の年収(自営業のかたは申告所得)が400万円以上
年齢 申込時が満20歳以上満65歳未満。最終返済時が満80歳の誕生日まで
使途 新築物件の購入、中古マンションの購入、住宅の新築、増改築の資金。借り換え。(中古物件はマンション以外はNG)
借入最長期間 35年。但し、借り換え前のローンの残存期間内

住信SBIネット銀行 ネット専用8疾病保障付き住宅ローン

年収 安定かつ継続収入のある方
年齢 仮審査申込時年齢満20歳以上満65歳以下かつ完済時年齢満80歳未満。
使途 借入中の住宅ローンの借換資金。借り換えと関連する諸費用。
借入最長期間 35年。借り換えの場合は、借換対象の住宅ローン借入日から経過期間を差引いた期間



ネットバンクの申込資格には年収を明確に表示している銀行が多く見られました。借入期間についても残存期間の制限のないところもあることが分かりました。それでは、大手銀行の申込み資格ではどのようになっているのかも確認してみましょう。


三菱東京UFJ銀行 住宅ローン

年収 満3年以上の勤務歴があり、三菱東京UFJ銀行を給与振込で利用中の方。
年齢 借入時年齢が満20歳以上70歳の誕生日まで、最終返済時年齢が80歳の誕生日までの方
使途 借入中の住宅ローンの借り換え資金。借り換えに伴う諸費用。
借入最長期間 2年以上35年以内。※借り換え対象の借入期間により制限される場合あり

りそな銀行 りそな借りかえローン

年収 勤続年数が1年以上の給与所得者の方。勤続または営業年数が3年以上の給与所得以外の方。前年の税込年収が100万円以上の方。
年齢 借入時年齢満20歳以上70歳未満で、最終返済時年齢が満80歳未満の方
使途 借入中の住宅ローンの返済資金。借りかえに伴う諸費用(登記関係費用・融資手数料等)
借入最長期間 35年。ただし、借入時に「固定金利選択型」を選択された場合は固定金利特約期間以上35年以内(1年単位)、現在借入中住宅ローンの残存期間の範囲内

三菱東京UFJネット住宅ローン [カブコム専用]

※三菱東京UFJ銀行と申込条件は同じです。

年収 満3年以上の勤務歴があり、三菱東京UFJ銀行を給与振込で利用中の方。
年齢 借入時年齢が満20歳以上70歳の誕生日まで、最終返済時年齢が80歳の誕生日までの方
使途 借入中の住宅ローンの借り換え資金。借り換えに伴う諸費用。
借入最長期間 2年以上35年以内。※借り換え対象の借入期間により制限される場合あり


どのように検討を進めるのが良いの?

ネットバンクがお得とは言えその数はたくさんあります。それぞれ金利タイプ・金利・諸費用が異なる中で、自分にとって最もお得な借り換え先をどのように選んだらよいのでしょうか?

一言でいうなら「複数の金融機関の複数の金利タイプをしっかりと比較検討する」ということになってしまいますが、そのための時間や労力をかけるのが面倒で「借り換えをした方がよいことがわかっているになかなか進められない!」という方が多く、そのため数百万円の節約のチャンスを見逃している方が多いのが現状です。

とはいえ、毎日の忙しい生活の中ですべての金融機関の審査内容や節約額を自分で計算するのは現実的ではありません。そこで本サイトでは、以下の方法で検討を進めることをおすすめしています。

効率よく最適な銀行を選ぶ方法

これまで説明してきましたように、都銀などの旧来の金融機関よりもネットバンク系の金融機関の方がお得な住宅ローンを提供しています。

都銀・地銀は支店をたくさん持ち施設や従業員の人件費にお金がかかるのに対して、そういった無駄を徹底的に省いて誕生したのがネットバンクですので、店舗で対面で相談したい人以外はネットバンク系を利用した方がお得なのは当たり前ですね。

ただ例外があり、ネットバンク以外でもりそな銀行のように借り換えに特化したキャンペーンを組んでいる銀行があります。このような時はネットバンク系に匹敵する金利になっていることがありますので検討の対象に加えましょう。

実際にどのような手順で金融機関を選ぶかについてですが、借り換えのシミュレーションをしてみることが最も大切です。シミュレーションは手間がかかるので多くの方がこの手順をスキップしてしまいますが、実際にシミュレーションをすることで商品の特徴の理解も深まりますので、是非自分で手を動かすことをおすすめします。

とはいえ、Excelなどの表計算ソフトを使って厳密にシミュレーションを行うのはExcelの知識や若干の金融の知識が必要になります。そこで当サイトが提案するのは、住宅ローン各社が用意している「借り換えシミュレーション」機能です。表計算ソフトの知識や金融の知識がない方でも「借り換えのメリット」がどの程度あるかを把握できます。

※ 「それさえも面倒!」という方には、、、こちらを御一読ください。

まずは現在借りている住宅ローンの資料を手元に用意して、下記のリンクから借り換えのシミュレーションをしてみましょう。

新生銀行

ページの中央よりやや下側のオレンジの『シミュレーション』ボタンをクリックすると『住宅ローンシミュレーション』画面へ移動します。『3. 借り換えメリットのシミュレーション』の青いボタンをクリックし、毎月返済分の借入元本残高などをすべて入力後、『次へ』をクリック。希望借入金額などをすべて入力後、『試算結果を見る』をクリックします。
⇒ 新生銀行のシミュレーションのページはこちら


りそな銀行

緑の『借かえの方』をクリック。ページ上部の緑のライン『シミュレーション』をクリックし、次のページ中央上部の『シミュレーションはこちら』をクリック。現在のお借入状況と借りかえ後のご希望条件をすべて入力後、1番下の『シミュレーション結果へ』をクリックすると結果が表示されます。
⇒ りそな銀行のシミュレーションのページはこちら


ソニー銀行

金利プラン表示の下部、緑の『住宅ローンシミュレーション』ボタンをクリックします。『借り換えをお考えのかた』を選択し、画面左側 緑色部分の『現在の借り入れ条件』をすべて入力後、オレンジの『計算する』をクリックすると、画面右側 オレンジ部分の『計算結果』で確認できます。
⇒ ソニー銀行のシミュレーションのページはこちら


住信SBIネット銀行

『住宅ローンの借換えをご検討の方へ』をクリック。オレンジの『借換えシミュレーション!』をクリックします。用途別のシミュレーションが選択できます。例えば、『お借換試算(詳細版)』なら現在の借入状況などをすべて入力し、シミュレーションボタンを押して借換え後のメリットなどを確認できます。
⇒ 住信SBIネット銀行のシミュレーションのページはこちら


現在は長期金利が非常に低いためフラット35も視野に入れた方がよいでしょう。楽天銀行ではフラット35への借り換えのシミュレーションが専用で用意されています。左記のリンクより開かれるページの商品詳細説明書、返済方法「住宅ローンシミュレーション」よりフラット35のシミュレーションをしてみることをおすすめします。


シミュレーションが面倒な方の対処方法

専門家に相談する

住宅ローンの損得の計算は複雑なため、自分に適したローンの選択には十分な勉強が必要です。「しっかりと検討してから決めたいけどなかなか時間が取れない・・・」と言う方は住宅ローンの無料相談サービスを利用するのもよいでしょう。

住宅本舗の家計の収支改善提案サービス

住宅ローンをはじめとして教育資金や老後資金・生命保険・火災保険に関して相談にのってくれるファイナンシャルプランナーもしくは「同様の経験と相談実績があるプランナー」を紹介するサービスです。対応地域は日本全国で、2015年はすでに2500世帯以上の方が利用し顧客満足度は95%と高い評価を得ています。

    【住宅ローンの相談内容例】
  • マイホームの購入に関する資金計画、現在借りているローンの見直し
  • 審査申込みのサポート
  • 新規借入れ・借り換え両方の対応
⇒ 住宅本舗の家計の収支改善提案サービスのお申込みはこちら


Mr.住宅ローンREAL (SBIマネープラザ株式会社)

「ネットバンクは魅力的だけど対面で相談しないと不安・・・」という方を対象に、住宅ローンについて店頭で相談しながら住信SBIネット銀行の住宅ローンの申込みを検討できる「相談+住宅ローン」が一体となったサービスです。

  • 新規借入れ・借り換え両方の対応
  • 店舗:新宿、池袋、秋葉原、大阪、名古屋、浜松、福岡
⇒ Mr.住宅ローンREAL (SBIマネープラザ株式会社)のお申込みはこちら


その時間さえもない方は

シミュレーションをしないでベストの借り換え先を選ぶことはできませんが、どうしても時間がないという方は新生銀行、りそな銀行、ソニー銀行の中から2つか3つ選んで仮審査に申し込みましょう。余裕があれば長期固定のローンとして楽天銀行のフラット35にも申し込んでみましょう。いずれも借り換えに人気の銀行ですのでこの中にあなたにピッタリの借り換えローンが含まれている可能性は高いと思います。

借り換えの検討は確かに面倒ですが、今は借り換えをお得にできるチャンスですので手間を惜しまずしっかりと検討を進めましょう。 インターネットのおかげで複数の金融機関について簡単にシミュレーションができるのですから、一昔前と比較するとかなり楽に借り換えの損得を見極めることができるようになっています。ぜひ最適な住宅ローンを見つけて借り換えで大きな節約を実現してください。


借り換え用住宅ローンの詳細

おすすめの住宅ローンの借り換えに利用できる商品をご紹介します。

りそな銀行 りそな借りかえローン

  • WEB申込でお得な金利
  • りそなクラブ10,000円相当プレゼント
  • ローンプラザで土日でも相談可能
金利(変動) 金利(10年) 最高融資金額 手数料
0.569% 0.400% 1億円 借入金額の2.16%

※金利:いずれもWEB申込限定プランで変動は「ずーっとお得!全期間型」、10年は「はじめがお得!当初型」の金利を表示してます。
手数料:税込

団信革命で残高0円

「高度障害状態」「脳卒中」「がん」「急性心筋梗塞」「死亡」「病気やけがが原因の16の状態」「要介護の状態」など7大リスクに対し住宅ローン残高が0円になります。これは仕事の継続ができるかできないかは関係なく判断されるますが、条件が細かく決められているのでよく確認しましょう。

土日相談はローンプラザで

平日銀行に行くのが難しいが借入について相談したい方には土日に利用できるローンプラザがあります。待ち時間が長くなったり、相談できない場合もあるので予約後の訪問をおすすめします。一部店舗にはインターネット予約もあります。

お得なポイントが貯まる

1ポイント1円相当のりそなクラブポイントが10000円分がもらえます。りそなクラブポイントは、貯まったポイントをパートナー企業で交換して使うことができますし、りそな銀行との取引や月末のローン残高に比例してポイントがどんどん貯まります。また、獲得ポイントによりステータスが変わり、パールならりそなグループのATM手数料が無料、ルビーならコンビニATM手数料が月に3回無料になるなどの優遇が受けられます。

申し込み条件

年齢

借入時:満20歳~70歳未満(最終返済時79歳未満)

年収

100万円以上(前年度税込年収)

使途

契約者本人の済んでいる住宅に対する住宅ローン返済用、借り換え時の諸費用(融資手数料や登記関係費用)

借り換えの取り扱いができない場合
以下の場合はりそな銀行では借り換えができませんのでご注意ください。
  • 契約者以外の収入を合算して借り換え希望
  • 現在のローンが、親子二世代(親子リレー方式)ローン、夫婦が別々に借入しているローンのである。
  • 現在の住宅ローン対象が、借地に立地している、土地区画整理事業内の物件
  • 同時にリフォームや増改築の借入れを希望
  • 海外に済んでいる方
対象地域

日本国内

借入状況

現在の住宅ローンの返済が2年以上遅れなく行われている。(2年未満でも可能な場合有)

その他

りそな銀行のWebコミュニケーションサービス「マイゲート」現在利用もしくはこれから申込みできる方。

りそな銀行 りそな借りかえローン



新生銀行 パワースマート住宅ローン

  • 自分専用のスタッフに相談できる
  • 審査が1回だけでスムーズ
  • 保険料や一部繰上げ返済手数料が0円
金利(変動)
半年型
金利(10年)
当初固定金利
最高融資金額 手数料
(税込)
0.550% 0.850% 1億円 54,000円

手数料:安心パックは108,000円(税込)、安心パックW(ダブル)は162,000円(税込)で上記はどちらも利用しない場合

手続きがスムーズ

一般的な住宅ローンは事前審査の申し込みをし、仮審査が通ったら正式な申し込みをして本審査結果を待ちますが、新生銀行の住宅ローンは事前審査と仮審査がないので、申し込みも審査も1回のみなので手続きがスムーズに行えます。

申し込み状況にもよりますが、申し込みから融資実行まで1か月半以上必要な場合もあるので余裕をもってスケジュールを組むと良いでしょう。

返済期間の生活を柔軟にカバー

安心パックや安心パックWの入ることで借りた後の生活もしっかりカバーしてくれます。安心パック(もしくは安心パックW)の利用で、団体信用生命保険料、コントロール返済手数料、団体信用介護保障保険料、一部繰り上げ返済手数料など6項目が0円で利用できます。

安心パック

安心パックとは「安心保障付団信」と「コントロール返済」の両方をカバーしたサービスのことです。

安心保障付団信
要介護状態が180日以上継続、もしくは「要介護3以上」に認定で、住宅ローン残高分が保険で支払われるシステムです。(症状の限定がありません)
コントロール返済
家計状況により期間を短縮したり、元本分の返済を休ませることができるサービス

事務手数料:税込108,000円

安心パックW

上記の安心パックに以下のサービスを上乗せして利用できます。子供が生まれても共働きをしたい方におすすめです。またこの安心パックWは2014年の日経優秀製品・サービス賞の最優秀賞を受賞しています。

家事代行サービス
料理、掃除、買物等の家事を代行してくれます。掃除には専門のハウスクリーニングサービスもあります。
病児保育
子供(生後6ヵ月~小学6年生)が病気の時に働くママの代わりに専門スタッフが預かってくれるサービス

事務手数料:税込162,000円

新生プラチナでワンランク上のサービス

新生銀行では銀行利用によりステージ分けされていて、パワースマート住宅ローンの利用すると最上級の「新生プラチナ」ステージとなり、以下のサービスが受けられます。

  • インターネットで月10回まで国内の他行への振込手数料がかかりません。11回目以降も103円の手数料ですみます。
  • 各種預金(円・外貨)に優遇金利が受けられます。
  • 外貨預金の為替手数料が割引されます。米ドルの場合片道7銭ですみます。一番下のステージでは片道15銭かかるので約半分です。
  • 新生プラチナ専用ダイヤルの「新生プラチナコール」でプラチナ専用のスタッフに運用や手続きについての相談ができます。

申し込み条件

年齢

20歳以上65歳以下(完済時79歳以下)

年収
  • 正社員か契約社員:前年度年収300万円以上(税込)、勤続2年以上
  • 自営業:経費控除後の金額が2年平均300万円以上の所得、業歴2年以上
使途

契約者本人もしくは家族が住むための住宅ローンが対象です。他のにも以下の条件があります。

  • 現在借りている他の金融機関からの住宅ローンの借り換え(部分的な借り換えは不可)
  • 借り換えを行う他の金融機関から借りている住宅ローン対象のリフォーム資金※。
    ※リフォームだけの用途は不可で、延べ床面積や事務所店舗併用の場合は居住部分専用との割合が決まっているので注意が必要。
借り換えの取り扱いができない場合
  • 対象となる建物が別荘の時
  • 建築基準法や法令を守っていない建物が対象の時
  • 住宅ローン対象の建物の敷地が定期借地権もしくは、普通借地権の時
  • 市街化調整区域に対象の建物がある時。
  • 都市計画区域外に対象の建物がある時...など
問合せ

不明点は新生パワーコール(住宅ローン専用)に電話で相談可能です。営業時間は平日はもちろん土日祝日でも9:00~19:00です。

新生銀行 パワースマート住宅ローン



ソニー銀行住宅ローン

  • 選べる二つの金利プラン
  • 専任担当者や来店相談が利用可能
  • 固定金利から変動金利へも自由に変更

【変動セレクト住宅ローン金利プラン】

金利(変動) 金利(10年) 最高融資金額 手数料
0.549% 0.850% 1億円 融資金額の2.16%

【住宅ローン金利プラン】

金利(変動) 金利(10年) 最高融資金額 手数料(税込)
0.849% 0.750% 1億円 43,200円

選べる2つのプラン

ソニー銀行の住宅ローンは『変動セレクト住宅ローン金利プラン』『住宅ローン金利プラン』の2つの金利プランから選択できます。二つの大きな違いは金利設定と手数料です。

変動セレクト住宅ローン金利プラン
  • 手数料が借入額による⇒借入額が少ない方向け
  • 変動金利が低い⇒変動金利メインで返済予定の方向け
住宅ローン金利プラン
  • 手数料が一定⇒借入額が多めの方向け
  • 固定金利が低い⇒固定金利メインで返済予定の方向け

インターネットで手軽に

団体信用保険料、繰上返済手数料、保証料、返済口座への自動入金手数料が無料です。繰上返済はインターネットでいつでも手続き可能で回数制限もないので気軽に行うことができます。

また金利タイプの変更は変動から固定だけでなく固定から変動もインターネットで自由に手続き可能なのでライフスタイルに合った返済方法に調整ができます。変動金利から固定金利への変更には手数料はかかりませんが、固定金利からの変更には別途手数料が必要です。

経験者が選ぶ住宅ローン

ソニー銀行住宅ローンの利用データによると年間の約6割が借り換え利用との結果がでています。またソニー銀行を選択した理由に「金利が安い」「繰り上げ返済が簡単」「ローン保証料がかからないこと」をあげているので、住宅ローン経験者が借り換え時に利用しやすさやコスト面でソニー住宅を選択していることがわかります。(2013年1月~12月までのソニー銀行住宅ローン利用データより)

申し込み条件

年齢

申し込み時20歳~満64歳まで(最終返済時は80歳の誕生日まで)

年収

前年度の年収(自営業者は申告所得)が400万円以上

使途

新築物件の購入、中古マンションの購入、住宅の新築、増改築の資金。借り換え。(中古物件はマンション以外はNG)

対象地域

日本国内の市街化区域(市街化調整区域や日線引き区域など、離島を除く)

その他
ソニー銀行普通預金口座をお持ちでローン利用時までに下記項目のいずれかの利用が必要です。
  • 給与振込(借入までに要実績)
  • 積み立て定期預金
  • 外貨普通預金口座開設
  • 円定期預金


ソニー銀行住宅ローン



住信SBIネット銀行 ネット専用8疾病保障付き住宅ローン

  • 8疾病保障・団信が0円
  • 諸費用を含めた借入も可能
  • 女性ならガン診断給付金保障付
金利(変動) 金利(10年) 最高融資金額 手数料(税込)
0.497% 0.91% 1億円 融資金額の2.16%
◎金利は通期引下げプラン

3つの無料ポイント

住信SBIネット銀行 ネット専用8疾病保障付き住宅ローンには0円で利用可能なポイントが3つあります。1つ目は一部繰上返済手数料が何度でも手数料無料です。2つ目は他行からの返済口座への定額自動入金サービスが手数料無料で設定できます。3つ目は保証料は保証会社を利用してないため不要です。

8疾病保障:無料で将来に備える

団体信用生命保険だけでなく8疾病保障も銀行が負担してくれるので無料で利用できます。8疾病保障はがん、脳卒中、急性心筋梗塞、高血圧症、肝硬変、慢性腎不全、慢性膵炎、糖尿病で就業不能状態となった場合に月々の返済、12か月以上になった場合は残りのローンに対しても保険金で保証してもらえる頼れる保険です。

女性限定ガン診断給付金保障付帯

2013年4月18日以降の申し込みで、契約者が女性ならば8疾病保障だけでなくガン診断給付金保障が無料でついてくるようになりました。ガン診断給付金保障とは初めてガン診断確定がされた時に給付金として30万円(1回のみ)支払われる保険です。高額医療が必要となった時の支えになってくれます。

申し込み条件

年齢

申し込み時20歳以上、借入時65歳以下、完済時79歳以下

年収

継続して安定収入のある方

使途

本人か家族が居住する住宅ローンの借り換えと借り換えに関する諸費用

対象地域

日本国内。ただし保留地上、借地上の物件、離島物件は除きます。

夫婦や親子で利用する場合

対象物件を共有し同居している夫婦(もしくは親子)で一緒に借入する場合は、ローンを別々に借入するか片方を連帯保証人にすることで利用可能となります。

利用できない場合
  • 連帯債務型は利用不可
  • 住信SBIネット銀行住宅ローンからの借り換えは利用不可
審査に必要な書類(戸建)

本人確認書類、所得証明関係書類、売買契約書、重要事項説明書、工事請負契約書、平面図、返済履歴が確認できる通帳の表紙と過去1年分の明細、返済予定明細表、融資残高証明書など

住信SBIネット銀行ネット専用8疾病保障付き住宅ローン



三菱東京UFJ銀行 住宅ローン

三菱東京UFJ銀行住宅ローン
三菱東京UFJ銀行 住宅ローン
  • 7大疾病保障で安心
  • 一部繰上返済の手数料0円
  • 来店不要で手続き可能
金利(変動) 金利(10年) 最高融資金額 手数料(税込)
0.625% ~ 0.875% 1.20% ~ 1.45% 1億円 32,400円
※金利は<全期間で金利引き下げ:ずーっとうれしい金利コース>

来店不要でも相談できる

申し込みはホームページから「かんたん事前審査」で申し込み、郵送のみで審査~契約まで行えるので銀行に出向く必要はありません。

住宅ローンについて対面で相談したい場合は土日や平日夜間でも無料で相談ができます。ホームページから相談会を開催している店舗を検索して予約が行えます。相談だけで帰ることもできますし、そのまま事前審査を行うこともできます。

返済時のもしもに備えて

団体信用生命保険は無料で利用できます。団体信用生命保険に入れなかった方には条件を緩くしたワイド団信も用意されています。

7大疾病保障付住宅ローン<ビック&セブン>では脳卒中、ガン、急性心筋梗塞、肝硬変、慢性腎不全、糖尿病、高血圧性疾患の病気にかかり仕事ができなくなった場合、1年間は毎月のローン返済を保険料で支払うことができ、1年以上続くと残りのローン残高が0円になります。

特典いろいろ

「スーパー普通預金(メインバンク プラス)」を一緒に利用すると、コンビニATM利用手数料や「三菱東京UFJダイレクト」で他の銀行宛て振込み手数料が無しで3回利用できたり、三菱東京UFJ銀行のATMがいつでも無料で利用可能です。

保険証や母子手帳の確認が必要ですが、女性限定で妊娠中から出産後半年以内に本人より申請すると申請から12か月間、適用金利より年0.2%優遇してもらえます。

Webで便利かつ無料

一部繰上返済を行うと手数料はテレビ窓口か電話では5,400円、窓口では16,200円かかるところ、インターネットでは0円で利用できます。また、金利タイプもインターネットで行えば0円で変更可能です。

申し込み条件

年齢

借入時:20歳~70歳の誕生日まで(完済時:80歳の誕生日まで)

勤務状況

同じ勤務先に3年以上勤めていること

使途

借入中の住宅ローンの借り換え資金。借り換えに伴う諸費用

その他の条件

給与振込で三菱東京UFJ銀行を利用していること

三菱東京UFJ銀行住宅ローン





りそな銀行 借りかえローン
  • 保証料、繰上返済手数料無料
  • web申込み限定でお得な金利

webから申込みをしても、ローンプラザや店舗で休日でも相談も可能です。

詳細はこちら


長期金利が低い今ならば、フラット35も借り換えの選択に入ります。 フラット35は「借入れ当初の「審査が比較的穏やか」「諸費用が低め」という利点がある一方で、 「借入れ当初の金利が高め」「繰り上げ返済が100万円から」などの欠点もあります。 当サイトではフラット35の金利が低く人気の高い2つのローンをご紹介します。


楽天銀行のフラット35

楽天銀行はフラット35で最低金利を提供しており、楽天銀行を引き落とし口座に指定することで事務手数料が大幅に下がります。変動金利の商品と組み合わせたミックスプランも用意されているのが特徴です。

⇒ 楽天銀行の住宅ローンはこちら

ARUHIのフラット35

ARUHIのフラット35は10年以上実績のある住宅ローン専門の金融機関のためスピード審査が可能です。入会金・年会費無料で家電・家具の優待価格購入などメンバーズサポートもあります。

⇒ ARUHIの住宅ローンはこちら





住宅ローンのコラム
住宅ローンを支払えずに老後破産へと陥らないために

住宅ローンを支払えず老後破産に陥るパターン
高齢となってから生活が困窮し、いわゆる老後破産となるケースが深刻な問題となっています。「老後破産」に明確な定義はありませんが、高齢者が「破産状態」の生活を送っている状態を指します。老後破産状態にある高齢者は約200万人いると言われており、終身雇用が当たり前であった時代に、定年まで勤め、豊かな退職金や年金で生活していると思われていた人達が、実は老後破産状態にあるという現実があり、なかでも住宅ローンの返済が生活を圧迫して老後破産に至るケースが最も多い様です。

返済ができなくなり、住宅が差押えられた末に競売にかけられて家を失うケースのほか、市場価格で売却できる「任意売却」によって家を手放してもなお、返済に苦しむ人もいます。もちろん彼らは、「老後を見据えた計画」を立てたうえで住宅ローンを組んでいたはずです。20年先、30年先の事は、専門家でも予測が困難であるのに、一般の個人が「老後のことも考えたうえで住宅ローンを組む」という事が、いかに大変かが分かります。しかし、これから住宅ローンを組もうと考える人は、老後破産に陥った人の多くの事例から学び、ある程度の予測を立てておくことは可能です。

いつまでも健康とは限らない
住宅ローンを組む人の多くは、30代(早くても20代後半)の働き盛りで、「まさか自分が将来病気になるなんて考えたこともない」という人が大半かと思います。怪我や病気でやむなく休業したときに、それをカバーする保険に加入していればまだよいですが、なかなか保険にまで考えが及ぶ人は少ないかと思いますが、住宅ローンを組むと、ほぼ強制的に「団体信用生命保険」という保険に加入することになります。

団体信用生命保険は、ローンを支払う契約者が万が一亡くなってしまった場合、残りの債務を全額まかなえるという保険ですが、基本的には死亡時のみの保障がメインであるものが多く、病気で入院した場合をもカバーしている訳ではありません。もちろん、特約を付けられるタイプのものもあるので、死亡時だけではなく病気や入院も視野に入れる必要があります。また、健康保険(社会保険)には、病気や怪我で働けない日数が4日以上ある場合に支給される「傷病手当金」がありますが、「給与の3分の2(一日当たり)」しか支給されません。傷病手当金のみでローン返済が十分に可能であればよいですが、病気や怪我に備えるのであれば、自宅療養中にも保険金が下りる「住宅ローンサポート保険」も検討するとよいでしょう。

仕事や収入が無くなるリスクに備える
老後破産に陥った人の誤算として多かったのが、「定年まで同じ会社に勤務していること」や、「退職金やボーナスなどをあてにしたローンを組んでいた」などです。もちろん、リストラや早期優遇退職などで、予定よりも早く退職したという人もいます。この不安定な時代で終身雇用を漫然と当てにする人は少ないかと思いますが、転職による収入ダウンなども、可能性として入れておく必要があるでしょう

離婚による返済困難
老後破産の事例のなかには熟年離婚がきっかけで生活が困窮するケースも多いと言われています。住宅購入時は「夫婦共働きで助け合いながら」返済する予定で組んだ住宅ローンも、離婚してしまうと財産分与や慰謝料の支払いで想定外の支出が発生する可能性があることを忘れてはいけません。「住宅ローン問題支援ネット」の代表で「老後破産で住む家がなくなる!あなたは大丈夫?」の著者である高橋愛子氏は、「熟年離婚では、妻は長年お金や別れる理由の客観的証拠などを準備してきていることが多い」と述べており、離婚による金銭的負担もさることながら、精神的にもダメージを負い、高齢となってから再起を望む気力すら失われるケースが多い様です。

親を介護するために離職するケース
仕事も順調で早期退職やリストラなどにも縁がなく、収入の面では問題がない人にも降りかかるリスクとして「介護離職」という問題があります。核家族世帯が当たり前の現在では、家族一人当たりにかかる介護負担は非常に大きく、デイサービスなどの介護施設を利用していても、仕事から帰宅したあとに家庭で介護するのは自分しかおらず、介護自体はなくなりません。

自宅介護の経験がある方はよくご存じの通り、「家庭での介護は、その負担やストレスを一人で抱え込んでしまう」傾向があります。昼間はデイサービスを利用して仕事に専念できたとしても、プライベートの介護ストレスにより仕事のパフォーマンスが下がり、「これ以上、職場に迷惑をかける訳にはいかない」と、退職してしまうケースが非常に多く、はたから見たときに生じる「介護施設を利用できるのに何故離職までするの?」という疑問の招待がこうした側面にあるといえます。

また、当然ながら、この介護離職に直面するのは50代~60代のベテラン社員であり、企業にとっても彼らの離職が損害となるため、「仕事と介護の板挟み」というプレッシャーに苦しむ彼らはまさに「老後破産予備軍」と言えるでしょう。また、老後破産に陥っている60代以上の世代が住宅ローンを組んだ当時は、まだ「二世帯で親と同居」「専業主婦の妻がいずれは同居する両親の介護をする」という感覚が当たり前で、「まだ働ける年齢なのに介護のために離職すること」など想像もしなかったことでしょう。介護離職の問題は老後破産と密接な関係があり、深刻な社会問題となっています。

最近の団信はバリエーションが豊富
健康面のリスクに退職や離婚のリスクなど、住宅ローンの支払いが困難になる原因は無数にあり、全てを想定してローンを組むなど不可能です。しかし、こうした不測の事態の備える役割を果たすのが「保険」ですが、住宅ローンの契約時に加入する団体信用生命保険にも新しいタイプのものが登場していますので、保障の範囲をよく確認したうえで選択することである程度の備えになるかと思います。以前は、団信の保障対象は「契約者の死亡時のみ」というタイプが主流で、病気に対しての保障も「三大疾病保障型(がん、心筋梗塞、脳卒中)」のものが存在する程度でした。

最近では、これら三大疾病に加え、「高血圧」「糖尿病」「肝硬変」「慢性腎不全」「慢性膵炎」といった5つの慢性疾病をも保障対象とした「八大疾病保証型」の団信も増えてきており人気がありますが、既に加入中の保険があれば、団信への加入時には、保障内容が重複しないように保険の見直しをする必要があります。住宅の購入に伴って初めて保険へ加入する若い世帯も多く、保険の全てを団信でまかなうよりも、病気への備えは一般の保険の方が安い場合もある事を知らずに、損をしているケースもあります。そして、健康面以外の原因で支払いが困難になるリスクへの備えとなるタイプの団信もあります。リストラによる失職をカバーする、いわゆる「リストラ団信」で、再就職までの間、住宅ローンの返済をカバーします。

任意売却も視野に入れておく
住宅ローンの返済のために色々と対策をしていても、どうしても返済が困難になる場合があります。このときに絶対にしてはいけないのが、消費者金融などから借入をして返済に充てるという行為です。老後破産の事例では、契約内容をよく把握しないまま「一括返済を迫られるのではないか」「差押えされるのではないか」という恐怖心から、借金してでも住宅ローンの返済を優先した結果、消費者金融への返済で結局は生活苦となり、銀行がその状況を把握したときには既に手遅れというケースも少なくなかった様です。返済が困難となったら、すぐに銀行へ相談するべきですが、どうしても心配な場合は、最近ではこの様な「住宅ローンの返済問題」の相談に対応するコンサルタントも増えてきているので、決して一人で抱え込まずに、こうした第三者へ相談することが大切です。

海外の住宅ローン事情

アメリカの住宅ローンは競売されたら債務が帳消し
アメリカの住宅ローンでも、日本と同様に「住宅を担保」に入れることにより債権を保全する仕組みは変わりありませんが、債務者責任の点で、日本とは大きく異なります。

日本では、住宅ローンが支払えなくなると最終的には住宅が差し押さえられ、競売にかけられますが、売却益だけではローンの完済まで届かないことが多く、その後も借金が残ります。アメリカは、競売にかけられて家を失えば、基本的には債務も無くなります。これをノンリコースローン(非遡及型融資)または責任財産限定型ローンと呼びます。一方、日本では競売にかけられてもなお、残債が残るのが実情です。

こちらをリコースローンと呼びます。なかには「競売で家を失ったら住宅ローンはチャラ」と考えている人が多い様ですが、日本においては、これは間違いです。日本の住宅ローンは、競売によって担保となる住宅が失われた後、残りのローン残金は銀行にとって「無担保債権」となります。

サブプライム住宅ローン
アメリカの住宅といえば真っ先に思いつくのが世界中を巻き込んだサブプライムローン問題です。アメリカの住宅ローン問題が、なぜ世界中にまで波及したのか不思議に思った人もいるかもしれません。まず、サブプライムローンのサブプライムは、融資に関する用語で「信用力の低い層=サブプライム層」を意味しています。

これに対して従来の「信用力が高い層=プライム層」という所得者層があった訳ですが、この「プライム層への住宅ローン」だけであれば、普通の住宅ローンですが、サブプライム層(フリーターや借金のある人、会社員であっても入社1年目の人など)へも住宅ローンの融資を始めたことが発端です。

この「返済が滞る可能性が高い」プライムローンが組めなかった人向けの住宅ローンです。当然、返済不能となるリスクがあるため、サブプライムローンの金利は高めに設定されており、そして実際に返済困難となれば「住宅を売って返済してもらえばよい」という考え方で組まれていた住宅ローンです。

住宅バブルと債権の商品化が招いたもの
当時、住宅は値上がり傾向にあったため、持ち主が売却する際は「買ったときよりも高く売れる」と考えられておりサブプライムローンの融資を実行していた金融機関の多くは、借りた人が返済困難に陥ることなど考えていませんでした。しかし、このサブプライム住宅ローンが大ブームとなった1990年代後半から、アメリカはいわゆる住宅バブル状態となり、膨大な件数のサブプライムローン融資を行っていた銀行などの金融機関は、その融資資金が不足したため、住宅ローンを借りている人からの「返済金と利息が得られる権利」を証券化しました。

高金利でありながらも、サブプライム層への融資は焦げ付きリスクがゼロではなく、そのリスクを分散させるためにもその債権を証券化して投資銀行などへ売れば、リスクを他へ移行させられるだけではなく、銀行は大きな資金を得られるので、また新たなサブプライムローンの融資を行うことが可能となります。

投資銀行はこのサブプライムローン債権を、さらに個人投資家や別の投資銀行やヘッジファンドなどへ投資商品として販売します。銀行はこのサイクルをどんどん繰り返しました。そして、金融商品の格付け会社であるムーディーズがこの「サブプライムローン債権と他の金融商品が混在した証券」に対して高評価を付けたことにより、世界中のヘッジファンドや投資家が「元の中身を知らずに」サブプライムローンの債権を保有する形になり、元の貸主である銀行の手を離れて世界中の人々が「アメリカのサブプライム層の債権者」となったのです。

そして、住宅バブルが崩壊すると、世界中の投資家が持つサブプライム関連証券の価値がどんどん下がっていき、2008年のリーマンショックへと繋がりました。サブプライムショック及びリーマンショックは、複雑な構造で中身が分からなくなった債権が拡散されたことが原因ともいえます。

サブプライムローンで住宅を失った人達は?
サブプライムローンの融資でマイホームを手に入れ、そこに住んでいたアメリカの人達は、その後どうなったのでしょうか。サブプライム住宅ローン問題に関する特集番組が日本でも放送され、経済的に苦しい生活を送るサブプライム層の人達の様子が伝えられました。

しかし、日本と異なりアメリカの住宅ローンは担保である家を失えば残りの債務もなくなるノンリコースローンであると述べました。そうであれば、何故、家を手放した後も貧しい生活を送ることになるのでしょうか。世界的な金融危機による景気の悪化も大きく影響しているかもしれませんが、普通に考えれば、基本的には家を失っても元の賃貸生活に戻るだけで、日本の「住宅ローンによる老後破産」の様な状況へと陥るはずがありません。

アメリカの住宅ローンの実態
アメリカの住宅ローンは残債務を返済する必要がないノンリコースローンであると前述しましたが、実は正確にいうと、アメリカの受託ローンは、「実質的にノンリコース」契約であるだけで、「ノンリコース契約での住宅ローン」が主流という訳ではありません。

多くの人がアメリカの住宅ローンに対して誤解をしていますが、実は残債務の支払い義務はあります。ただし、住宅ローンを提供する多くの銀行は「結果的に残債務を免除する」ケースが多いため、「実質的に」ノンリコースという訳です。まず、実質的なノンリコースである背景を説明すると、アメリカには、不足額(deficiency)を請求することを禁止する「アンチ・ディフィシェンシー・ルール」という法律が、カリフォルニア州など多くの州で施行されていることと、債務不履行となった住宅ローンに対して金融機関が行う債権回収行為を一つに制限する「ワン・アクション・ルール」という法律の存在が関係しています。

制度の対象として該当しないケースが多かった
残債務の返済請求を制限する法律があるにもかかわらず、ローンの残債に苦しむ人が未だに多く存在するのは何故でしょうか。まず、アンチディフェンシェンシールールが適用されるにはそれなりの条件があります。この適用条件に該当せず、多くの人が対象外であったと言われており、例えばアンチディフェンシェンシールールは、「新規で住宅をするために組んだ住宅ローン」のみを対象としており、借り換えのために組んだ住宅ローンは対象外でした。住宅バブルに突入していた当時のアメリカでは住宅ローンの借り換えが頻繁に行なわれており、これらの制度が適用されたケースというは、実はあまり多くなかったのです。

住宅の規模や敷地の広さに関する条件もあり、セカンドハウスや投資物件として購入した住宅はもちろん対象外となります。また、実質ノンリコースとも呼べるこのアンチディフェンシェンシールールによって残債務が免除されるのは、メリットだけではありません。免除された金額は、所得として計上しなければならないため、免除された分だけの所得税を納める義務が発生します。残債務の金額が大きければ大きいほど所得税の額も大きくなり、ローンの返済を続けるよりも生活をさらに圧迫する場合もあります。

また、残債務が免除されるとそれまで利用していたクレジットカードも契約解除となるため、カードでの支払いが普及しているアメリカでは、これを避けるために、むしろ多くの人が適用を避け、新たな借金で住宅ローンの返済へと回し、最終的には自己破産をするというケースが非常に多く問題となりました。

日本の住宅ローン事情は異常か
老後破産に見られる様に、住宅を失った後も残債務の返済を強いられる「リコースローン」が主流である日本の住宅ローン事情は、世界的に見て異常とも言われています。そもそもアメリカの住宅ローンが「実質的ノンリコース」であり、多くの金融機関は残債務の返済を強く追求しない背景としては、「アメリカの銀行が融資している金額のなかで住宅ローンが占める割合は非常に小さい」ということがあります。

どの銀行も融資によってその利息を得てお金を増やす事で運営が成り立つ訳ですが、日本の銀行融資では、不動産などの担保力を重視した融資を中心に行われてきており、これに依存していました。不動産への融資というのは、住宅ローンは融資額が高額なことに加えて、不動産の価値とは関係のない「契約者本人の返済能力」と、「売却時には値下がる住宅」という2つの担保に頼るしかありません。

例えば、店舗など、法人や事業主による商業施設という不動産に対しての融資であれば、その物件そのものが収益を生むため、アメリカの準ノンリコース融資のように「物件そのもに対して融資する」という姿勢が可能ですが、個人の住宅は利益を生みません。こうしたことからも、抵当権の設定による確実な物的担保に加えて本人の返済能力も厳しく審査しなければなりません。サブプライム問題という状況にあっても、アメリカの銀行はそもそも住宅ローンへの融資比率が低いため、日本の銀行ほど住宅ローンは主力商品ではないのかも知れません。

住宅ローンの審査を通過させるために

住宅ローンの審査は銀行によって多少基準は異なりますが、決して甘いものではないです。大切なことは一箇所だけではなく、複数の金融機関に審査を申し込みをすることです。A社はだめだったけど、B社からOKが出たなんてことはよくあることです。このように審査する会社によりOKが出る場合、出ない場合があります。これがA社で断られた後に、B社へ申し込むとB社でも断られる可能性が高くなります。一度借入の申し込みをすると個人信用情報機関へ登録されるので、申し込むなら、3社程度選択した上で、一気に申し込みをすることがポイントです。審査の内容は似たりよったりで、年齢や勤務先、勤続年数や年収などいろいろとありますが、一番気になるのが他社借入です。

いままでに利用した借入があるならば、できるだけ返済するようにすることが大切です。その他にも事故歴がないかどうかも重要です。ローンの返済が遅れたり、クレジットカードの支払いが滞ったりすると、これも個人信用情報機関に登録されてしまいますので、その点にも十分気をつけることが大切です。その他にも使っていないクレジットカードがあるなら解約するなどすることも通りやすくなるコツです。 一般論ですが、住宅ローンを申し込みする際の基準として、勤続年数3年以上、年収400万以上で健康状態がいい人が最低条件になっているようです。同時に返済負担率にも注意が必要です。融資OKが出ても、支払いが困難になることがないように気をつけることも大事です。

住宅ローンを考えた時に

住宅を購入する際、または借り換えをする際にローンの利用を検討される方も多いと思います。住宅ローンは銀行ごとに独特の基準があり、その基準は公開されていません。そのため、複数の銀行に申し込みすることも審査を通過するための選択肢といえるでしょう。しかし、まずは申し込み前に対策しておけるテクニックを知り、無駄な申し込みを避けることも大切です。その一つが、信用情報の開示です。個人信用情報機関に開示を申し込むことで、過去や現在にクレジットカードや消費者金融において支払いの延滞や債務整理などの事故情報が残っていないか確認することができるのです。もし事故があった場合は事故歴が消えるまでは住宅ローンを組めないと思った方が良いでしょう。

次に、クレジットカードの整理です。クレジットカードのキャッシング限度額はすなわち、自分が借り入れできる金額です。そのため、クレジットカードの枚数が多いほど、そしてキャッシング限度額が大きいほど将来借り入れする金額が多いと銀行は判断します。そのため、必要のないクレジットカードは解約するか、キャッシング限度額を引き下げてもらうなどの工夫が必要です。そのほか、住宅ローンの一般的な審査基準の目安としては勤続三年以上であること、年収に対する年間返済額がおおよそ30%以内であること、団体信用保険に加入できる健康状態であることなどが挙げられます。まずは自分がこの基準を満たしているかどうか確認してから、ローンを申し込む必要があります。

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