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フラット35(およびフラット20)の全知識(網羅)

マイホームを購入するために住宅ローンを利用するとき「フラット35」という言葉を結構耳にしますよね。これは政府系の金融機関である住宅金融支援機構と銀行などの民間の金融機関が一緒になって提供している長期固定金利型の住宅ローンのことを言い、現在の主流となっています。

フラット35の特徴と種類

フラット35は銀行や信用金庫など住宅ローンのサービスを提供している金融機関のものとは違い、住宅金融支援機構などいろいろな人や機関が絡んでいるという特徴があります。またこの住宅ローンには買取型と保証型に二種類のタイプがあります。

どのような特徴があるのか?

フラット35の特徴は利用者に融資をする場合に民間の金融機関のところに債権がそのまま残るのではなく、住宅金融支援機構に債権を譲渡してから信託銀行で信託をした後に証券化して債券として市場に出すところに特徴があります。銀行や信用金庫などの住宅ローンと比べると仕組みが複雑になっています。

住宅金融支援機構

住宅金融支援機構とは公的な金融機関である住宅金融公庫から2007年に業務を承継した独立行政法人です。前身である住宅金融公庫は銀行などの民間の金融機関と同様に直接住宅ローンのサービスを提供していたのですが、住宅金融支援機構は間接的に住宅ローンの融資を支援する立場となっています。

買取型

買取型はどのような仕組みなのかというと

  1. 民間の金融機関が利用者に融資をする。
  2. 融資によって発生した住宅ローン債権を住宅金融支援機構に譲渡する。
  3. 住宅金融支援機構は信託銀行などの信託機関に住宅ローン債権を信託してその受益権を得た後、それを証券化して債券を発行する。
  4. 証券を投資家が購入し、住宅金融支援機構が受け取った代金を融資した民間の金融機関に住宅ローン債権の買取代金として支払う
という流れになっています。

また利用者が毎月返済するお金は融資した民間の金融機関から住宅金融支援機構に移り、投資家の元利金の支払いに当てられることになります。

保証型

保証型とは買取型のように民間の金融機関が住宅ローンの融資をした後、住宅金融支援機構にその債権を譲渡するのではなく、自らが信託銀行に対して住宅ローン債権を信託して、得た受益権を証券化して債券を発行することになります。住宅金融支援機構は住宅ローン利用者の返済や発行した住宅ローン証券を購入した投資家の代金支払いが滞った場合に代わりに返済するという役割を果たしています。つまり民間の金融機関の住宅ローンの保証会社のような位置づけとなっています。

どちらが主流か

フラット35の買取型と保証型はどちらが主に利用されているのかというとそれは買取型です。保証型は買取型が登場してから数年後に出てきたもので、現在こちらを取り扱っている金融機関はそれほど多くはありません。



フラット35の利用条件

フラット35の利用条件はいろいろ定められていますが、どのようになっているのでしょうか?

年齢

申込をする時の年齢は満70歳未満である必要があります。ただ親子リレーで返済する場合は満70歳以上でも利用することが可能となっています。

また日本人であるか外国人の場合は出入国管理及び難民認定法により永住許可を受けている場合か日本国との平和条約に基づき日本の国籍を離脱した者等の出入国管理に関する特例法による特別永住者であることが要求されます。

親子リレー

親子リレーとは親から子へと返済を引き継いでいく住宅ローンのことを言い、最終的には後継者である子が返済することになるので、子が年齢制限を満たしていれば利用することができます。この場合は親と子が連帯債務者という形でローンの契約をすることになります。

年収

住宅ローンの審査を通過するためには返済能力に問題ないかどうかを確認するため、年収がどのくらいあるかということが借入の条件になってきます。銀行などの民間の金融機関の場合はそれぞれ基準が違ってきますが最低でも300万円から400万円以上を求められます。

これに対してフラット35の場合は年収が条件になるのではなく、年収に占める年間のすべての借入(自動車ローン、カードローン、キャッシングなど)の返済額の割合が条件となってきます。具体的には年収400万円未満の場合は30%以下、年収400万円以上の場合は35%が条件となります。収入合算もすることができ、その場合は年収と年間の借入は収入合算者の分も含むという扱いです。

収入合算

収入合算とは住宅ローンの申込をする本人の他、配偶者や親などの親族の収入を加えて審査をしてもらえることで、フラット35を利用する場合でも認められています。

そしてフラット35で収入合算者となることができるのは申込者の配偶者や親などの親族であること、申込の時の年齢が満70歳未満であること、申込者と同居していること、連帯債務者になることができるという条件を満たしている人です。また収入合算できる額は合算者の年収全額まで認められていますが、合算額が50%を超えると返済する期間が短縮されるケースがあります。

融資金使徒

フラット35を利用して融資金の使徒は本人または親族が住むための家を購入するために利用することができます。購入物件は新築物件、中古物件どちらでも適用可能となっています。またすでに他の金融機関で住宅ローンの借入をしている人が借換の目的でフラット35を利用することも可能です。しかし家のリフォームをするため資金(中古住宅を購入する時と同時にするリフォーム資金は除きます)として借入をすることはできません。

親族の範囲について

居住する対象となる親族の範囲はどのようになっているのかというと申込者の直系の親族になります。具体的には申込者やその配偶者の父母や祖父母、子や孫がこれに当たり、またこれらの人が存在しない場合は申込者の叔父、叔母や甥、姪も対象となります。

セカンドハウス、投資物件は対象となるか

普段の私生活をする際に住んでいる家の他に週末や長期の休みの時期に居住するためのセカンドハウスもフラット35の適用の対象となります。これに対して他の人に賃貸して家賃収入を得る投資目的で購入する場合は対象になっていないので利用することはできません。

借換の利用条件

借換の目的でフラット35を利用するための条件も基本的に居住用の購入資金を融資してもらう場合の時と同じになっていますが、住宅を購入する際に利用した住宅ローンの金銭消費貸借の契約を締結した日から今回の借換の申込をした日が1年以上経過している必要があり、なおかつその期間内に予定とおり返済をしていることが要求されます。

借入額

借入額は新築物件の建築費や中古、新築の購入費の全額の範囲内で100万円から8000万円まで(1万円の単位)となっています。建築費と購入費とは家を建てたり購入した額の他、設計、測量、内装工事代金、契約書の印紙代金、建築確認や住宅性能評価の検査などの代金も含まれます。上記の代金は契約書、注文書、請求書、領収書などで確認することができれば対象とすることが可能です。

借入期間

フラット35では借入期間の上限、下限が定められています。まず下限として最低でも原則15年以上(申込者、連帯債務者が満60歳以上の場合は10年)となっています。これに対して上限は

  1. 35年
  2. 80から申込の時の対象者の年齢を引いた数の年数
のどちらか短い期間と定められています。2の場合で収入合算の申込をして合算者の年収が50%を超えている場合はふたりのうち上の年齢が適用となり、親子リレー返済をする場合は申込者の後継の人の年齢が適用されることになります。

フラット20

フラット35よりも借入期間の上限を短くしたフラット20があり、借入期間は原則15年以上20年以下となります。フラット20の特徴としてフラット35よりも適用される金利が低くなっているということがあげられます。そのため短い返済期間内でローンを組むことを考えている人には適していると言えます。ただ一度フラット20を選択した場合は借入期間を長くすることはできません。

ダブルフラット

ダブルフラットとはフラット20とフラット35の二つを組み合わせてローンを組むことをいい、借入をしてから20年間分の返済の一部分が低金利の適用を受けることができるメリットがあったり、またこの期間の返済額を多くすることが可能となり、21年目以降の返済額を少なくすることができてローンの返済が楽になります。さらにダブルフラットを利用してほうがフラット35を利用するよりも総返済額が数百万円程度減らすことができるので経済的メリットを享受することもできます。

金利

金利とは借入から返済期日までの期間に支払うことになる利息の額を計算するための基準となる利率のことを言います。そのため金利が高いと利息の額も多くなり、それによって総返済額も大きくなるのに対し、金利が低いと利息の額や総返済額が少なくなります。また住宅ローンに適用される金利は固定金利、変動金利、固定金利選択型の3つがあります。銀行などの民間の金融機関の住宅ローンの場合は主に変動金利か固定金利選択型なのですが、フラット35の場合は全期間固定金利となっています。

固定金利とは

固定金利とは借入をした時からすべての返済が終わるまで金利が固定されるタイプのものを言います。この金利が適用されるメリットとして借入と同時に総返済額がわかるので返済の計画を立てやすいということがあげられ、デメリットとして変動金利に比べると標準よりも金利が高くなってしまうことです。

変動金利とは

変動金利とは世間の金利の状況によって、一定の期間ことに金利が変動するタイプのものを言い、基本的に金利の見直しは半年ごとに行うことが多いです。この金利の特徴として借入の際には標準よりも低い金利が適用されるので、少ない返済で済むのですが、金利が上昇してそれに伴って適用される金利が大きくなるとそれに伴って返済額が一気に多くなることもあり、返済計画を立てにくいというデメリットも存在します。

固定金利選択型とは

固定金利選択型とはある一定の期間は固定金利が適用され、ある一定期間は変動金利が適用されるという二つを組み合わせるタイプのものを言います。この金利のメリットとして金利が上昇した時のリスクを軽減しながら低金利を享受できるという特徴がありますが、それでも変動金利のリスクをある程度負うことになります。

フラット35の金利の決まり方

フラット35の金利は全期間固定となっていますが、どのようにして金利が決まってくるのかというと借入期間と融資率です。融資率とは融資を受けた額の住宅の建設費や購入費に対する割合のことです。そして借入期間は20年までのほうが21年以上よりも金利が低くなり、また融資率は9割以下のほうが9割よりも低くなります。そのためフラット35を利用する場合はなるべく自己資金を多く用意することによって借入期間を短くすることができ、融資率を低く抑えることが可能となり、有利な条件で融資を受けることが可能です。

返済方法

フラット35の返済方法は元利均等返済、元金均等返済の方法により、共に毎月払いとなっています。また6ヶ月ごとのボーナス払いも利用することが可能です。

元利均等返済とは?

元利均等返済とは借入からすべての返済期間内の返済額が一定となる返済方法のことです。この返済方法の特徴として借入当初は残債も多いため、返済額が元本よりも利息のほうに多く当てられますが、時間の経過とともに元本に当てられる額が多くなっていきます。また毎月の返済額が変化しないので返済計画が立てやすいというメリットがあります。ただ次に述べる元金均等返済に比べると総返済額が多くなってしまうというデメリットもあります。

元金均等返済とは?

元金均等返済とはすべての返済期間内で元本に当てる額を一定にし、その後の残債の額にかかる利息の額を加える返済方法です。こちらの返済方法の特徴は当初は残債も多いので、その分月に返済する元本に加えられる利息の額が多くなるので、厳しい返済を強いられます。ただ返済していくうちに残債の額も減るので利息も少なくなって、返済が楽になっていきます。また総返済額が元利均等返済に比べると少なくなるので、最初は頑張ってでも経済的メリットを享受したいというのであればこちらの返済方法がいいでしょう。

保証人と保証料

保証人とは借入をした人が返済をしない場合に代わりに返済する義務のある人のことを言いますが、民間の代表的な金融機関で住宅ローンを利用する場合はその系列の保証会社が保証人なります。しかしフラット35の場合は融資を受ける際、保証人は不要となっています。また保証人も住宅ローンの借入をした人の返済義務を負うことになるので、無料でなってくれるわけではなく、一般的に保証料を支払う必要がありますが、フラット35の場合は保証人が不要なので当然保証料もかかりません。しかしフラット35を利用して借入をする場合は融資手数料がかかってくることが大半で数万円程度支払うことになります。

担保設定

フラット35の住宅ローンを利用して融資を受ける場合、ローン債権を管理することになる住宅金融支援機構を抵当権者として、融資資金を利用して購入する建物とその敷地に第一順位の抵当権を設定することになります。またフラット35パッケージを利用する場合は住宅金融支援機構と取り扱いをしている金融機関がそれぞれ抵当権を設定することになりますが、この場合は第一順位が住宅金融支援機構で第二順位がその金融機関となります。

抵当権

抵当権とは民法という法律に定められている担保物権のことで、債務(借金)の担保として提供した物(住宅ローンの場合は購入した建物とその敷地)を抵当権者に引き渡すことなく、設定者が利用し続けることができますが、もし債務を返済することができなくなった場合はその物を競売にかけて換価し、他の債権者に先立って優先的に返済を受けることができる権利です。

フラット35パッケージ

フラット35パッケージとはフラット35とその取り扱っている民間の金融機関の住宅ローンを併用して利用することができるというもので、借入部分を固定金利と変動金利、固定金利選択型に分けることができ、低金利のメリットを享受しながら金利上昇のリスクを抑えることができるメリットがあります。

団体信用生命保険

団体信用生命保険とは住宅ローンの借入をしている人が加入する生命保険のことで団信などと呼ばれています。この生命保険に加入している人が亡くなったり、高度な障害状態となってしまった場合に保障を受けることができるのですが、銀行などの民間の金融機関で住宅ローンを利用して借入をする場合は団体信用生命保険への加入が義務付けられることが多いのに対し、フラット35の場合、加入は任意となっています。

フラット35の団信

フラット35の団体信用生命保険の内容はどのようになっているのかというと死亡、高度障害状態のみならず人の三大疾病とも呼ばれるガン、脳卒中、心筋梗塞になった場合にも適用されます。また夫婦が連帯債務者となってフラット35で借入をする場合は単独で借入する時の1.56倍の費用で二人分が保障され、この場合夫婦どちらか一方にもしものことがあった時でも全額返済の保障を受けることができます。

繰り上げ返済

お金に余裕ができた場合などに毎月決められた額に加えてさらに一部のローンの支払う繰り上げ返済をする場合、民間の金融機関の住宅ローンでは手数料を取られることになりますが、フラット35の場合、手数料はかかりません。

また一部繰り上げ返済の申込は利用している金融機関の窓口でもインターネットでも行うことができ、窓口での申込の場合は100万円以上、インターネットからの申込は10万円以上がすることが可能で、全部繰り上げ返済は利用している金融機関に申込をして行います。

フラット35S

フラット35Sとはフラット35を利用している人の中で耐震性がしっかりしていて、省エネであるなど一定の条件を満たした家を購入する場合に通常よりも低金利で借入できるサービスのことを言います。これは都心だけでなく地方にも景気循環の効果が浸透するように2014年の12月に経済対策が掲げられたことに伴ってできました。そのためこのサービスは新築、中古物件の購入資金のための借入の場合に利用することができ、借換は適用外となっています。



フラット35の利用技術基準

フラット35を利用して借入をする場合は購入対象となる物件について住宅金融支援機構が定める一定の技術要件を満たすことが必要です。

技術基準適合の確認

住宅金融支援機構ではフラット35を利用する場合に購入する物件が適用対象となっているかどうか検査をすることになりますが、新築住宅の場合は建築確認とおりに家が建てられているとの検査を受けることができたという検査済証が交付されていることを確認し、中古住宅の場合は耐震基準適合証明書を提出してもらうことによって確認します。

検査済証

検査済証とは家の工事が完成した場合、建築基準法に基づいて建てられているかどうかを確認するため完了検査をすることになりますが、法令に適合することが認められた時に交付される証明書で、原則この書類の交付を受けた時から家の利用が可能となります。

耐震基準適合証明書

耐震基準適合証明書とはその家が新耐震基準を満たしていることを証明するもので、建築士の事務所登録をしている事務所に属している建築士か指定性能評価機関にこの書類を発行してもらうことになり、その際には手数料が必要になってきます。

技術基準の内容

フラット35を利用できる物件の技術基準は床面積、構造、規格、接道の有無など一定の要件が定められています。また戸建、マンションに共通する事項もあれば個別に規定されている事項もあります。

戸建

戸建の技術基準の定めで主なものとして

  1. 床面積70㎡以上
  2. 原則として2つ以上の居室があり、炊事室、便所、浴室が設置されていること
  3. 家の構造は耐火性、準耐火性、耐久性基準に適合していること
  4. 原則として道路に2m以上接道していること
  5. 配管設備の点検として点検口などが設置されていること
などがあげられます。

また中古の戸建の場合は、1の住宅の耐震性として原則建築確認日が昭和56年6月1日以後であること。2の土台、床組が蟻の被害を受けたりしていないことなどがあります。

マンション

マンションの場合は接道、規格、構造などは戸建と共通するのですが、床面積が30㎡以上となっています。また配管設備の点検は共用配管を構造上耐力の関係で主な壁の内部に設置してはいけない規定があります。それからマンション独自のものとして管理規約が定められ、長期修繕計画は20年以上の期間が必要となります。

また中古のマンションは劣化具合として外壁や柱などに鉄筋の露出がないことが要求されています。また長期修繕計画は原則20年以上なのですが、作成した時期は平成6年以前であれば15年以上でいいことになっています。



フラット35の審査

住宅ローンを利用するためには審査を受けてそれに通過する必要があるのですが、フラット35の審査はどのようになっているのでしょうか?

銀行ローンとは少し違いがあります

フラット35の審査の特徴としてあげられるのが民間の金融機関である銀行のローンと比較して審査の対象に少し違いがあるということです。そのため利用する場合は銀行ローンと同じ視点で融資の申込をしないことが大切であると言えます。

フラット35

フラット35の審査は申込者のスペックよりも担保として提供することになる物件の質が重視されることになります。そのため融資を受けることができる額は物件の価値によって左右されることが多くなります。また物件の質は現在の価値だけでなく将来的な価値も加味して審査されることになるので、物件の値上がりが期待することができるのであれば、多くの融資を受けることができる可能性も出てきます。このようになっているので、収入の安定している会社員だけでなく、収入が必ずしも安定していない自営業者も利用できることが多く、審査が緩いという認識が多くの人の中にあります。ただ申込者のスペックもある程度は審査されるので決して重要ではないということではありません。

銀行ローン

銀行ローンの場合は申込をした人の年齢、年収、仕事内容、勤続年数、家族構成、借入の有無などが審査において重視されます。なぜなら銀行側はできるだけ貸倒のリスクを負いたくないという考えがあるので、住宅ローンの利用者がしっかり返済してくれるかどうかを第一に考えるからです。そのため会社勤めをしていて収入が安定している人はそれほど問題ないのですが、自営業者など収入が不安定な人は審査に通過できないことも少なくありません。

仮審査と本審査

フラット35の審査には仮審査と本審査がありますが、仮審査と銀行などの民間の金融機関の事前審査とは少し違います。銀行などの事前審査は物件の売買契約を締結する前に審査に通過することができるのか事前に判断してもらうものですが、仮審査とは売買契約後に本審査が行われる前にいくつかの事項を確認する審査のことを言います。

仮審査

仮審査はフラット35の申込を取り扱っている銀行などの民間の金融機関が行うことになります。どのようなことを審査するのかというと担保に提供する物件の価値はどのくらいなのかということと最低限の返済基準をクリアしているかどうかを審査することになります。

本審査

フラット35の本審査を取り扱うのは住宅金融支援機構です。なぜならこの機関が最終的に債権を管理したり、回収業務を行うことになるからです。

そして本審査ではどのようなことが審査されるのかというと仮審査で提供された情報の真偽、申込者の個人情報機関に登録されている内容、仮審査以降何かの借入をしているかどうか、収入や仕事内容、勤務先などに変化はないかということです。これらに問題がなければ審査に通過することができ、フラット35を利用することが可能となります。

仮審査に通過して本審査で落ちてしまう原因

フラット35に申込をして審査を受ける場合、仮審査に通過することができても本審査で落ちてしまうというケースが見受けられますが、これはどのような原因で起きてしまうのかというと仮審査はフラット35を取り扱っている銀行などの民間の金融機関が行っているのに対し、本審査は住宅金融支援機構が行っているので審査基準が少し違うからです。例えば申込者の個人情報機関に登録されている事項で仮審査の時の判断基準では問題なしとされたのが本審査では問題ありと判断されてしまうことがあります。そして仮審査よりも本審査のほうが厳格に審査されることになるので、フラット35に申込をする場合は本審査に通過できるような準備をしておくことが望まれます。

フラット35の審査期間

フラット35の審査はどのくらいの期間で結果が出るのかというと仮審査と本審査で違います。仮審査の場合は明らかに本審査に通過することができないと思われる申込者を落とすためにするものなので、簡単に審査にとどまることになり、最短1日、長くても数日で結果が出ます。

これに対して本審査の場合は融資をするかどうかを判断することになるので、より厳格な審査を住宅金融支援機構のほうで行うことになります。そのため仮審査よりも期間は長く、半月から長くて1か月程度の期間を要する場合もあります。





契約前の豆知識~フラット35編

ネットバンクの住宅ローンの特徴:フラット35も視野に

これまでは住宅ローンを借りるときには銀行の店頭で相談をしたり手続きをするのが一般的でしたが、最近ではネットバンクを活用する人が増えています。特にインターネットを通じて手続きができるために、忙しい人でも利用しやすいのが魅力的です。また融資の諸条件はネットバンクのウェブサイトで詳しく知ることができるので、融資の条件を詳細に調べてから申し込むときにも便利です。特に変動金利も非常に低く、各種固定金利も割安なので、低コストで融資を利用したい人に人気があります。特にフラット35を選ぶことで、最大で35年間固定金利が適用されるので、完済時までの毎月の返済金額を確定させたいと考える人に人気があります。金利推移を確認するとより人気の理由も納得いきます。

また住宅の購入金額の最大で100パーセントまで借り入れ可能な融資もあるので、自己資金が少ない人でも安心してマイホームを購入できます。しかもネットバンクのローンは低コストのために、各種手数料が無料の場合が多いのです。また融資を受けるまで来店が一切不要であり、ネットでの申し込みと必要書類の郵送で手続きが完了するのが魅力的です。しかし一方で電話相談窓口が完備しているなど、ローンを利用する場合のバックアップ体制も充実しています。そのために店舗のある銀行同様に安心して住宅ローンを利用できます。更にローンの申し込みと合わせて、疾病特約や失業特約など、万が一の場合でもローン返済に困らないような備えもしっかりと行えるのです。


借り換え住宅ローンの選び方:こちらもフラット35を頭に置いておくべき

借り換えに最適な住宅ローンの条件として金利が低いことは欠かせませんが、金それ以外にも重視したいポイントがあります。

  1. 保証料がかからない保証料は金利に換算すると毎年0.2%と言われています。できれば保証料がかからない金融機関を選んだ方が良いです。
  2. フラット35は団体信用保険料に注意長期固定金利が魅力的なフラット35は最近は借り換えにも対応してくれるようです。金利の推移を確認しているとフラット35の魅了がよくわかりますので確認してみてください。一方で表面金利に含まれない団体信用保険料はフラット35だと別途になるので注意します。団体信用保険を金利に換算すると毎年0.3%となります。
  3. 繰上返済が簡単で無料繰上返済の利便性と手数料も重視したいところです。繰上返済はメリットがあります。繰上返済を進めれば進めるほど、みるみる元本も利息も減っていきます。したがって、借り入れてからも繰上返済をどんどん進められるようにネットから1円単位で繰上返済できること・繰上返済手数料が無料であることは条件になります。
  4. 疾病保障付最近は疾病保障付の住宅ローンが増えています。借入時に対象の病気になった場合に、ローンの残高が0になってしまう、という安心のローンです。
  5. それ以外の手数料最後に気にしたいのが、それ以外の手数料ですね。たとえば、大手銀行はATMが24時間無料だったり、他行宛ての振込を一定回数無料にしています。例えば支払い利息1000円をケチって、ATMや振込みで1000円も2000円も手数料を払うのは少し損になってしまいます。
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