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変動金利の特徴

変動金利とは?

住宅ローンを利用してお金の借入をすると毎月元本と共に利息を支払うことになるため、金銭消費貸借契約の際に金利が設定されることになります。

そして設定される金利の中の一つに変動金利があり、これは市場の金利の変化と共に一定の期間ことに見直されることになるタイプのものを言います。

変動金利のメリットとデメリット

変動金利にはメリットもありますが、デメリットもあります。そこでそれぞれどのようなことがあげられるのかというと以下のとおりとなります。

メリット

変動金利の場合は他のタイプの金利に比べて低く設定されていることから月々の返済を少なくすることができるということです。特に住宅ローンを借入する時に市場の金利が高いとそのメリットをより享受することができます。

それから完済する期間を短くすることが可能となります。なぜなら金利が低く設定されているということはそれだけ支払うことになる利息も少なくなるので、その分多くの元金を減らすことができるからです。

デメリット

変動金利のデメリットとしてどのようなことがあげられるのかというと一定の期間が来ると金利の見直しを行うことになるのですが、その際に金利が上昇しているとその後多くの利息を支払うことになり、月々の返済額が上がってしまうことがあげられます。それによって住宅ローンの返済計画が狂ってしまう可能性もあるので、予定が立てにくいと言えます。

変動金利はどのような人が選択するといいか?

住宅ローンを利用する場合、どのような人が変動金利を選択するのがいいのかというといくつかあげられます。

収入が比較的多く、その中から余裕を持って返済をすることができる人

変動金利は金利が低く設定されているのですが、将来金利が上昇してしまうリスクがあります。そのため金利の変動後に月々の返済額が急激に多くなってしまうこともありえます。そのため収入が比較的多く、その中から余裕を持って返済することができるような人であれば金利が上昇して返済額が多くなってしまっても問題なく対応することができるので、利用するのに適していると言えるでしょう。

貯蓄がたくさんある人

貯蓄がたくさんある人も前述と同様に金利が上昇して返済額が多くなってしまってもその資金を返済に当てることによってうまく対処することができます。

またある程度まとまったお金を一気に返済することになる繰り上げ返済をすることも可能で、これによって元金を大幅に減らすことができ、それによって支払うことになる利息も少なくすることができるので、変動金利の恩恵を受けやすいと言えます。

できるだけ短期間で完済をしたい人

できるだけ短期間で完済したいと考えている人はいかに早く元金を減らしていくかが大事になってきますが、変動金利は当初低く設定されているので、その分元金の部分を多く返済することが可能となります。そのようなことからこのように考えている人も変動金利が適しています。

将来住宅の買い替えや住宅ローンの借換を検討している人

住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、必ずしもずっとその家に住む人ばかりとは限りません。中には仕事の転勤で引っ越さなければならなくなってしまったり、新しい場所に住みたくなった場合は住宅の買い替えをすることになります。

また銀行などの金融機関が提供している住宅ローンのサービスで設定される金利はそれぞれ違います。そのため最初利用した金融機関よりも低い金利が設定されている場合に新しい金融機関の住宅ローンを利用するために借換をすることがあります。

そして住宅の買い替えや住宅ローンの借換を考えている人は当初利用していた金融機関の住宅ローンを完済させる必要があります。そのようなことから変動金利を選択することによって早く元金を減らしやすくなるので適していると言えます。

変動金利を選択している人はどのくらいいるの?

住宅ローンを利用する場合に変動金利を選択しているのかというと現在では全体の4割から5割程度の人がこの金利を選んでいます。以前は固定金利選択型を利用している人が多かったのですが、現在では変動金利の利用者が固定金利選択型の利用者の数を凌駕している状況です。

10年前では変動金利の利用者は少なかった

現在から10年前の2004年当時は住宅ローンを利用している人の中で変動金利を選択している人は全体の1割程度でした。これは固定金利選択型のサービスが充実していて、変動金利よりもお得な面が多かったからです。

またこの当時はいざなみ景気の終盤を迎えていて、景気が比較的よかったので金利が若干上昇していたのも理由としてあげられます。

5年後には利用者が5倍になりました

その後固定金利選択型のサービスの充実度が影を潜めるようになり、またサブプライムローン問題やリーマンショックなどが起きて、経済に大きな打撃を与え、不況に陥りました。

そのようなことからこれから長く低金利の状態が維持されると予想され、それに伴って変動金利によって低い金利のメリットを受けることができたり、また月々の返済額を減らすことができるといったことからこのタイプの金利を選択する人が多くなり、5年後には利用者が5倍となりました。

ここ数年は利用者がやや減少しています

2012年末に安倍政権が発足し、アベノミクス効果によって景気が上向くのではないかという期待感と共に住宅ローンの金利が上昇するのではという不安が高まり、変動金利を利用する人がやや減少しています。

しかしそうは言っても依然として住宅ローンの利用者全体の4割から5割程度の人が変動金利を選択している状況なので、需要は高いと言えます。

変動金利の仕組み

それでは変動金利はいったいどのような仕組みになっているのでしょうか?このタイプの金利に特有の仕組みもあるので、選択する際にはしっかり理解しておく必要があります。

金利の変動要因

変動金利を選択するにあたってまず知っておきたいこととしてどのようにして金利が変動するのかということです。なぜなら金利が変動することによって支払うことになる利息が変化することになるので、月の返済額も変わってきてしまい、住宅ローンの利用者に大きな影響をもたらすことになります。

また金利が変動するのにも一定の期間があるので、その点についても把握しておく必要があると言えます。

どのような原因で変動するの?

金利はどのような原因で変動するのかというとそれは短期プライムレートの変化です。これは金融業者が業績の良くて融資をするのに問題がない企業に対して1年の短期間でお金を貸す場合、一番優遇された状態で定められる金利のことを言いますが、変動金利は短期プライムレートの金利を基準として定められるのでこれが変化すれば住宅ローンの金利も変動することになります。

また短期プライムレートの金利は日本銀行で定められる政策金利に関係してくるので、その影響を受けることになります。つまり間接的には政策金利が住宅ローンの変動金利に影響を与えているということにもなります。

そして日本銀行で定められる政策金利が影響してくるのであれば、今後経済がどのようになるのかを予測することによって変動金利の推移をある程度予測することが可能となります。

どのくらいの期間で変動するの?

変動金利は一定の期間ごとに利率の見直しを行っていますが、どのくらいの期間で金利が変動するのかというとそれは半年です。

そして銀行などの金融機関は基本的に4月と10月の頭に利率の見直しを行っていて、それによって金利が変動する場合があります。しかし見直しをしても以前の利率と変わらない場合もあるので、必ずしも金利が変動するというわけではありません。

金融機関によっては違う基準で金利が変動します

変動金利は基本的に短期プライムレートを変化することによって変動することになるのですが、すべての金融機関がその基準を適用しているわけではありません。金融機関によっては違う基準で金利が変動することもあります。

返済額の見直しについて

変動金利の場合は一定の期間ことに金利が変動することがあるので、それに伴って返済額が見直されてその額も変わってしまうのではないかと考えられます。しかし金利が変動すると同時に返済額が見直されるというわけではありません。返済額の見直しは金利の変動とは別のタイミングで見直されることになります。

そして返済額の見直しをする際に適用されるルールとして5年ルールと125%ルールの二つがあげられますが、この仕組みを理解することによってどのように返済額が見直されるのかを把握することが可能となります。

5年ルール

5年ルールとは変動金利を選択した場合で返済額の見直しをするにおいて基本となるルールのことを言い、金利が変動することによって支払うことになる利息が増えたり、減ったりすることはありますが、月々の返済額は5年間変わらないというものです。

そして具体的な例を出すと元利均等返済の方法で支払うことになっていて、当初の月々の返済額が9万円で元金4万円、利息5万円が割り当てられていました。半年後に金利が変動して利率が高くなってしまい、利息を6万円支払わなければならなくなりました。

そこでこのような場合は本来であれば元金4万円、利息6万円の計10万円支払わなければならないようにも思われますが、5年ルールによって5年間月々の返済額が変化することはなく9万円のままとなります。

そして変化することになるのは返済額が割り当てられる元本の内訳です。上記の場合であれば元金3万円、利息6万円という形で割り当てられることになり元金の返済が少なくなります。

その後借入をしてから5年が経過することによってその時の残債、金利、返済期間などを考慮して新しい返済額が決められていくことになりますが、仮に金利がかなり上昇して大幅に利息が増えてしまった場合、それに比例して返済額も多くなるというわけではなく、増加する額は一定限度の制限が設けられます。

125%ルール

125%ルールとは住宅ローンの借入をしてから5年を経過した後、返済額の見直しの際に適用されるルールのことを言い、5年ルールと共に変動金利の住宅ローンを利用する際には知っておく必要があると言えます。

そしてこれはどのようなルールなのかというと金利が上昇してしまった場合に5年が経過して返済額の見直しに際して、利息が増える分その額は多くなります。しかし多くなる場合でも当初の返済額の125%までが限度ということになっています。具体的な例を出すとこれまで月々の返済額が10万円だった場合、見直し後の返済額は最高でも12万5000円以内になります。そのためどんなに金利が上昇しても月々の返済額がそれに付随して多くなるというわけではないのでその点は心配する必要はありません。

しかし月々の返済額が制限以上に大きくならなくても元金や利息が免除されるというわけではなく、いつかは必ず支払わなければなりません。そのため将来において予想外の出費を強いられてしまう可能性もあります。

変動金利のリスク

変動金利にはいい点もいくつかあるのですが、それと同時に利用者にデメリットをもたらせてしまうリスクも存在します。そのため変動金利の住宅ローンを利用する場合はどのようなリスクがあるのかをしっかり把握しておくことが大切になってきます。

そして変動金利のリスクにはどのようなものがあるのかというとそれは金利上昇のリスクと未払利息のリスクの二つがあげられます。

金利上昇のリスク

金利が上昇することによって、住宅ローンの返済の際に支払うことになる利息の額も増加してしまいます。金利は半年ごとに変動することになるのですが、1回や2回変動によって上昇する場合であればまだ許容できる範囲の額に納まることが多いです。

しかし好景気が続くことによって数年間連続して上昇してしまう場合は返済額に大きな変化が出てしまい、それとともに立てた返済計画にも大きな狂いが生じてきてしまうこともあります。

このようなことから住宅ローンの借入をする際に金利が低いからお得という安易な考えで変動金利を選択しないことが重要であると言えます。

未払利息のリスク

未払利息とは名前のとおり支払うことができていない利息のことを言いますが、毎月の返済額でまず利息に割り当てられ、次に元金に当てられることになるので支払うことができないなどということがあるのかという疑問を持つ人もいるでしょう。

しかし変動金利の住宅ローンは半年ごとに金利が変動しますが、金利がどんどん上昇してしまうと返済金が利息に割り当てられる部分が多くなり、元金の分が少なくなります。

さらに返済額が月々に支払う利息にも満たなくなってしまうこともあり、この時点で未払利息が発生してしまうことになります

具体的な例をあげると当初月々の返済額が9万円で利息に割り当てられる部分が4万円、元金に割り当てられる部分が5万円だったのが、金利がどんどん上昇してしまい、利息だけで10万円必要になってしまった場合に返済額は9万円と決められているため、1万円分未払の状態になりますが、この部分が未払利息です。

そして未払利息が多くなってしまうと後々返済が大変になってしまうというリスクがあります。

未払利息の精算方法

それでは未払利息はどのようにして精算することになるのかというといくつかの方法があります。

まず一つ目は未払利息が生じた年の翌年に分割して支払うという方法です。何回に分けて返済をするかは金融機関によって異なってきます。

次に返済期間内の生じた未払利息を最後に一括して支払うという方法です。この場合生じた未払利息の額が大きいと最後に大きな負担を強いられてしまうことになります。

最後に未払利息を最初に支払ってしまう方法がありますが、この方法は元金の減るペースが遅くなってしまうので、その分利息の額も多くなり、総返済額も大きくなってしまいます。

変動金利のリスクを少なくするためには?

変動金利はリスクがあるのですが、それを少なくすることも可能です。リスクを少なくすることができれば、このタイプの住宅ローンのメリットを享受することができます。

そこで変動金利のリスクを少なくするためにはいくつかの方法がありますが、まず借入の金額を少なくすることです。これによって返済しなければいけない金額が少なくなり、それによって返済期間も短くすることが可能となって金利上昇のリスクを防げます。そのため変動金利の住宅ローンを組んでマイホームを購入する場合はできるだけ頭金を多く用意するようにするといいでしょう。

次に返済期間を短くするために繰り上げ返済を利用するという方法です。これはある程度まとまったお金がないとできないのですが、ボーナスが入ったりした場合は考える価値はあります。

最後に固定金利と変動金利がミックスした住宅ローンを利用するという方法があります。これによって変動金利の借入分を少なくすることができ、その分リスクも軽減することが可能となります。

銀行や不動産業者が変動金利を勧めるにはワケがある

マイホームを購入する場合、ほとんどの人が住宅ローンを利用することになるので、不動産業者だけでなく、銀行などの金融機関ともお付き合いしていくことになります。

そして銀行や不動産業者は住宅ローンのサービスの中で変動金利を勧めることが多いですが、それにはワケがあります

銀行の場合

銀行が住宅ローンを利用する際に変動金利を勧めてくる理由としてどのようなことがあげられるのかというと変動金利のほうが固定金利に比べると金利上昇した時に利息を多く支払ってもらうことができるのでメリットがあるからです。固定金利の場合だと金利上昇してもその恩恵を受けることができないので、銀行側にとってはあまり美味しい話ではありません。

また現在住宅ローンを利用する人の中で金利が高いか低いかで判断する人が少なくありません。一般的に変動金利のほうが固定金利よりも安く設定されているので、銀行側としては変動金利を勧めたほうがより利用してくれる可能性が高くなるということもあげられます。

このような理由から銀行側の変動金利の勧めのそのまま素直の受け取るのではなく、いろいろ調べて本当に自分にメリットがあるのかどうかをしっかり判断して選択することが大切だと言えます。

不動産業者の場合

不動産業者の一番の目的はできるだけ高い物件を多くの人に購入してもらうことにあります。しかしそのような物件を購入するためにはお金がある程度必要になるので、お得感をなるべく出すようにするためにいろいろなセールストークをしなければなりません。

そして変動金利の場合は借入をする時に設定されている金利は固定金利に比べると安く設定されています。そのようなことから業者は「今支払っている家賃よりも安い支払いで物件が買えますよ」、「低金利なので、その分多くの融資を受けることができますよ。」、「月々の返済額が少なくて済むので心配ありませんよ。」などと言って営業しやすいという理由から変動金利を勧めることが多いです







契約前の豆知識~変動金利編

ろうきんの住宅ローン審査と変動金利の推移

住宅購入は、一生で一番大きな買い物と言えます。株価が回復している今、都市銀行もは固定金利の金利上昇も決めており、段階的に消費税のアップも見えています。金利の推移を比較しつつみていると、いつが買い時か、と言うことになりますが、住宅ローン減税の恩恵も受けられ、まだ大幅な金利上昇の気配もない、今が買い時の大きな節目であることは間違い無さそうです。何千万円もする住宅を、現金一括で購入できる世帯はあまりいません。頭金と住宅ローンで資金を用意する形が一般的です。まずは住宅ローン審査を申し込みます。仮審査を通過し、本審査が通れば、融資が決定します。

ろうきんの住宅ローンは、固定金利型、変動金利型と、金利の上限があらかじめ決まっていて、5年ごとに金利見直しのある、上限金利設定型10年、全期間固定金利型の4種類があります。固定金利から変動金利に変更する際は手数料は必要ありませんが、逆の場合は手数料がかかりますので注意が必要です。また、繰上げ返済する場合、手数料がかからないのも魅力です。まとまったお金が出来た場合、繰り上げ返済をどんどんしていけば、かなりの利息軽減が期待できます。勤務先の出産、育児、介護休暇を取得した場合、その間最長1年まで元金の返済を据え置き、利息のみの返済にする制度も返済期間中1回まで利用可能なのも魅力的です。ろうきんの理念が、営利を目的としない金融機関であるため、利用者には大変実用的な住宅ローンです。インターネットからでも簡易住宅ローン審査を申し込めます。働くみんなの金融機関です。


自営業者の住宅ローンが注意すべきこと:金利の比較

自営業の方やフリーランスの方は住宅ローンの審査を通すのが難しいです。その理由の一つに自営業の方は、節税対策のために確定申告の額を減らしているためです。所得と言うのは収入から必要経費を引いたものですから、必要経費を多く見積もれば当然所得は低くなります。銀行によって住宅ローンの金利は様々ですし、審査の基準も様々です。年収については前年の所得が重要になるところ、過去2年分、3年分の所得を見るところなどありますし、年収の金額についての用件も様々ですから比較検討するようにします。また、頭金の額についても審査の基準になりますから、なるべく頭金を多く用意するようにします。銀行のローンですと団体信用生命保険に加入できることが絶対条件の場合があります。団体信用生命保険に加入できない健康状態ですと、そもそもローンを断られることがありますので、健康状態など心配な方は確認するようにしましょう。団体信用生命保険と言うのは住宅ローンを組まれた方に万が一の事があったさい、ローンの支払いが免除される保険です。

自営業者でも比較的審査が通りやすいローンがフラット35です。フラット35は変動金利型のローンより金利が高いですが、最大のメリットは金利が固定であり金利上昇リスクが無いことです。また、団体信用生命保険の加入が絶対条件ではないため加入が出来ない方でも審査に通ればローンを組めます。しかし、団体信用生命保険に加入を希望する場合は別途、保険料が必要ですから確認するようにしましょう。変動金利の推移を比較しつつも商品を選んでいくことは大切です。

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