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諸費用に関する全知識(手数料、保証料、団信など)

住宅ローンの諸費用の概要

マイホームを購入するための資金を用意するために多くの人は銀行などの金融機関を利用して住宅ローンを組むことになりますが、その際にいろいろな手続きをしなければなりません。そしてどの手続きをするにおいても費用が必要になり、これを諸費用と言います。住宅ローンを組む際には利用する金融機関を選択する必要があるのですが、多くの人は金利が低いかどうかで判断しますが、諸費用がどのくらいかかるのかということも加味して選択したほうがいいでしょう。

住宅ローンの諸費用にはどのようなものがあるか?

住宅ローンの諸費用にはどのようなものがあるのかというと事務手数料、住宅ローンの保証料、団体信用生命保険、抵当権設定の登記手数料、火災保険料、地震保険料、収入印紙代などがあります。

どのくらいの費用がかかるのか?

住宅ローンの諸費用はどのくらいかかるのかというと一般的には住宅の購入価格の2%から4%程度の費用がかかります。また売買手続きにかかる諸費用を含めると新築の場合は購入価格の5%前後、中古の場合は仲介手数料がかかるので7%前後必要となります。



諸費用の詳細

住宅ローンを利用するときにかかってくる諸費用は以下のようなものがありますが、どのような要因でどのくらいの額がかかってくるのかということをしっかり把握しておくことが大切であると言えます。

事務手数料

事務手数料とは住宅ローンを利用して融資を受けるためにいろいろな事務手続きをしなければならないのですが、その際に金融機関がいろいろな負担を強いられることになるので住宅ローンを利用する人はその費用を支払わなければなりませんが、この費用のことを事務手数料と言います。

そして事務手数料には契約時に一括して3万円から5万円程度支払う定額制と融資を受ける額の何%(一般的に2.1%というのが多いです)という定率制の2つの種類があります。定額制の場合はどのくらいが必要であるのかということが数字に現れてわかりやすいのですが、定率制の場合は割合で定められているため、どのくらいかかるのかというのがわかりにくい面があります。そのため住宅ローンを利用する際に事務手数料がどのくらいかかるのかということをはっきりさせておかないと損をしてしまうことがあります。

住宅ローン保証料

住宅ローンの保証料とは融資を受ける際にその人の保証をしてくれる会社に対して支払う手数料のことを言います。住宅ローンの融資を受けた後、毎月一定の決められた額を返済することになるのですが、いろいろな事情で返済できなくなる可能性もあります。そのような時のために契約をする時に必ず保証人を立てることを金融機関は要求することが多く、
銀行の場合においてはその系列の保証会社がその役目を果たすことになり、基本的に融資を受ける際には保証会社に保証をしてもらわなければならないと契約書に定められています。
そして保証会社に対して保証料を支払いは融資を受ける時に一括して支払う場合と分割をして後払いをする場合の二通りがあります。

一括払い

一括払いの場合は借入時に保証料全額を支払うことになるのですが、その額は融資金額の残高や借入をする期間の長さによって額が変わってきます。基本的には60万円から80万円程度必要になり、借入金額が多くて返済期間が長い場合は100万円以上の額になります。

後払い

後払いの場合は融資を受けた後、毎月返済する際に保証料分を上乗せするという形で分割の方法で支払うことになります。そのため融資を受ける際にあまりお金に余裕がなく、支払額を分散させたいと考えるのであればこの方法を選ぶほうがいいでしょう。

一括払いと後払いはどちらがいいか?

保証料の支払い方法として一括払いと後払いのどちらがいいのかというと保証料を安くしたいと考えるのであれば一括払いのほうがいいです。しかし将来住宅ローンの借換をしようと考えている場合は後払いを選択したほうがお得になります。またお金の価値は年々変化するのでその価値が上昇すれば一括払いのほうが有利となり、下がってしまった場合は後払いのほうがいいと言えます。

保証料が返ってくることはあるか?

保証料を支払った後、返還してもらえるケースがあるかということですが、一括払いを下場合で繰り上げ返済をした場合に返してもらうことができます。基本的に早期に繰り上げ返済をするとより多くの金額が返ってくることになります。また借換をすると今まで利用していた住宅ローンが完済となり、それによって返済期間が短くなったことに伴い保証料が返還されることもあります。

団体信用生命保険

団体信用生命保険とは住宅ローンを利用している人にもしものことがあった場合に保険会社が代わりに残債を全額返済してもらうことができる生命保険のことを言い、略して団信と呼ばれることも多いです。団信に加入しておくことによって自分の身に何か起きてしまい、支払いをすることができなくなってしまったということが防ぐことができるので、安心して住宅ローンを利用することができるというメリットがあります。

どのような場合に適用されるのか

団体信用生命保険はどのような場合に適用されるのかというと原則住宅ローンの借入をしている人が死亡した場合か高度障害に陥ってしまった場合です。高度障害とはどのような状態を指すのかというと両目の視力を完全に失った場合、話したりそしゃくしたりする能力が完全に失われた場合、体の臓器などに大きな障害が残ってしまい、常に介護を必要とする状態に陥ってしまった場合など事実上一人で生活をすることが不可能となってしまった場合を指します。

また死亡、高度障害だけが収入が減ってしまい、返済することができなくなる要因というわけではないため癌、脳卒中、心筋梗塞などの病気になった場合にも適用となる特約をつけることも可能となっていて、癌は出生をしてから初めてこの病気であると診断された場合(皮膚や非浸透の経度の癌は除きます)、脳卒中は病気にかかって医師の診断を受けてから60日以上話したり、体を動かしたりするのに障害となる後遺症が続く場合と判定された場合、心筋梗塞は病気にかかって医師から診断を受けて、60日以上労働をするのに制限されてしまう状態が続くと判断された場合に適用となります。

団体信用生命保険の種類

団体信用生命保険の種類はどのようになっているのかというとまず死亡と高度障害の場合に適用となる一般の団信がありますが、この保険に加入する場合の保険料は原則住宅ローンの金利の中に入っているので別途支払う必要はありません。ただフラット35を利用するときは別途保険料を支払う必要があります。

次に三大疾病保障付団信がありますが、これは死亡と高度障害に加えて三大疾病と言われている癌、脳卒中、心筋梗塞になった場合に保障してくれる団信です。保険料はどのようになっているのかというと一般的には本来の住宅ローンの金利に0.3%程度上乗せされることになります。

それから七大疾病保障付団信、八大疾病保障付団信というものもあり、三大疾病保障付団信の適用となる病気に加えて高血圧性疾患、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変(八大の場合はさらに慢性膀炎も含む)が団信の適用対象となります。そして保険料は住宅ローンを利用する人の年齢、借入の内容、ローンの残債などを考慮して決められた額を支払うことになります。

住宅ローンの利用に団信の加入は義務か?

住宅ローンの借入をする場合に団信に加入する義務があるのかということですが、銀行などの民間の金融機関を利用する場合は利用する条件として加入しなければならないということになっているところが多いです。そのため健康状態などに問題があり、団信に加入することができない人は必然的に住宅ローンも利用することができないということになります。

これに対してフラット35を利用する場合では加入義務はなく、任意となっています。そのためすでに加入している保険で間に合うようであれば入る必要はありません。加入するかどうかを決める場合はいろいろな面を総合的に判断して、メリットがあるのであれば入ればいいでしょう。実際にはフラット35を利用している住宅ローンの利用者の中でもほとんどの人が加入しているのが現状です。

団信のリスクヘッジとなる住宅ローンサポート保険

団信は死亡や高度障害、一定の疾病にかかってしまった場合などに適用されますが、それ以外の場合は適用されないのでこの保険にも補えないリスクが存在します。そのような場合では団信のリスクヘッジとなるような保険が必要となってきますが、それが住宅ローンサポート保険です。

住宅ローンサポート保険とは団信の適用外の病気や怪我などをしてしまい、長期休養を余儀なくされてしまい収入が減って返済が困難になってしまうことがありますが、そのような時に減ってしまった収入を保障してもらえるものです。この保険に加入しておくと働けなくなって長期休養をしなければならない場合、最長で60歳まで毎月保険金を受け取ることが可能となっています。

抵当権設定の登記手数料

住宅ローンを利用して融資を受ける場合は数千万単位の高額の融資となるのがほとんどです。そのため利用者に融資する側の金融機関もそれなりのリスクを負うことになるので、購入した家とその敷地を担保に取ることになります。

そして住宅ローンを利用する場合、基本的に融資をする金融機関やその関連の保証会社名義の抵当権を担保に提供した家と敷地に設定をすることになりますが、その権利を主張するためには抵当権設定の登記手続きをする必要があるのですが、通常は司法書士に手続きをしてもらうことになるので手数料を支払う必要があります。この手数料は住宅ローンを利用する人が負担することになるので、諸費用の中に含まれてきます。

司法書士とは?

司法書士とは土地や建物などの不動産、会社などの登記手続きを当事者に代わって行う専門家のことを言います。

手数料の詳細

抵当権設定の登記手数料はどのような内訳になっているのかというと司法書士に支払う報酬と登記手続きをする時に必要となる登録免許税などの実費に分かれてきますが具体的な費用はまず司法書士の手数料は1つの抵当権設定の登記で3万円から4万円程度になります。また登録免許税の額は原則債権額の1000分の4となっているのですが、減税の特例が利用できる場合は債権額の1000分の1となります。例えば3000万円の融資を受ける場合、原則は12万円ですが、減税の特例を受けることができれば3万円となります。またその他に謄本代や交通費に数千円程度が必要となってきます。

手数料の支払い時期

抵当権設定の登記手数料はいつ支払いをするのかというと基本的に購入した家の残金決済の時に司法書士に支払うことになります。また登記手続きは抵当権の設定だけでなく、家を購入するための所有権移転登記も同時に行うことになり、費用も一緒に支払いをします。

借換の場合は?

住宅ローンは家を購入する時だけでなく、別の金融機関の住宅ローンに乗り換える借換をするためにも利用することができますが、この時にも抵当権設定登記の手続きをすることになるので、その手数料が必要となります。

そして借換の場合は新しく住宅ローンを利用する金融機関側で抵当権設定をすると同時にこれまで利用してきた金融機関側の抵当権を外す手続きをすることになります。そのため登記手数料も抵当権設定登記と抵当権抹消登記の費用が必要になってきます。どのくらいの費用がかかるのかというと抵当権設定登記は上記で述べたとおりで、抵当権抹消登記は司法書士の報酬として1万円程度、登録免許税として不動産の数に1000を加えた金額がかかってくることになります。

火災保険

家を購入した後、基本的に何十年もの間生活をしていくことになりますが、その間で特に何もなければいいのですが、火災や自然災害なので家が被害を受けてしまうこともあります。そしてもしこれらの災害によって家が毀損したり滅失してしまった場合は住む家が無くなってしまい、住宅ローンだけが残ってしまうことになります。そこでこのような場合に保障してくれる火災保険があり、住宅ローンを利用する際にはこの保険の加入が義務付けられています。

そして火災保険の保障の対象は火災で家が燃えてしまった場合だけでなく、落雷などで損害を受けた場合でも対象となり、さらに台風や大雪などの災害で家に被害が出た場合で一定の額以上になるものは対象になるとしているものもあります。

火災保険の保険金について

火災保険の保険金には損害保険金と費用保険金があります。損害保険金とは火災や災害などで損害を受けてしまった時の保障として出る保険金のことを言います。費用保険金とは火災や損害なので家が被害にあってしまうと損壊した物を片付けたり、掃除をしたりする必要があり、また近隣の人に迷惑をかけてしまったということでお見舞いをするにおいて費用がかかりますが、これらのための費用を保障するために出る保険金のことを言います。


地震保険

地震保険とは地震や津波などで家が被害を受けてしまった場合に保障をしてくれる保険のことを言います。火災保険では地震や津波によって家が一定の被害を受けてしまった場合には保障の対象となることもありますが、保障額は決して十分であるとは言えません。そのためこれらの原因で受けた家の損害をカバーするために地震保険に加入することになります。地震保険は火災保険とは違い、住宅ローンを利用する際に加入しなければいけないというものではなく、入るかどうかは任意となっています。

また地震保険は基本的に火災保険と一緒に加入することになり、保障してもらえる額は火災保険金の3割から5割となっています。また保険料は家の構造と所在地で額が決まり、支払いを受けることができる保険金は家の損害の程度によって割合が変わってきます。

収入印紙代

住宅ローンを利用するためには利用者と金融機関が契約をする必要があります。なぜならお金の貸し借りは金銭消費貸借契約を締結して融資を受けることによって成立することになるからです。そこで当事者が契約をしたことを証明するために金銭消費貸借契約書を作成することになるのですが、この場合は印紙税を収めるために収入印紙を契約書に貼付しなければなりません。そしてこの収入印紙代は住宅ローンを利用する人が負担をすることになるので諸費用として計上されることになります。

どのくらいの印紙税がかかるのか

印紙税がどのくらいかかるのかは印紙税法によって定められています。住宅ローンを利用する際に締結した金銭消費貸借契約を証明する契約書の場合は記載されている金額によって税額が決まってきます。借入額が500万円を超えて1000万円以下の場合は1万円、1000万円を超えて5000万円以下の場合は2万円、5000万円を超えて1億円以下の場合は6万円となっています。

物件検査の手数料

フラット35は建築基準法で定められた技術基準の適合する住宅を購入する場合などに利用することができるのですが、この住宅ローンを利用する場合はその技術基準に適合しているかどうかの物件検査を受ける必要があります。どこで検査を受けることになるのかというと住宅金融支援機構と提携している検査機関や日本建築士会連合会に登録している建築士です。

そして物件検査を受けるためには上記の機関に対して手数料を支払う必要があり、この費用は住宅ローンの利用者が負担することになります。かかる額はどのくらいなのかというと検査機関によって多少違いがあるものの、中古の住宅の場合は4万円から6万円程度、新築の住宅の場合は2万円から3万円程度となっています。

不動産業者への斡旋手数料

住宅ローンを利用するためにはいろいろな手続きをする必要があり、またそのために必要となる書類もたくさんあります。そこである程度の知識があって時間に余裕がある人であれば自分で手続きを進めていくことは可能なのですが、一般の人は住宅ローンに関する知識があるというわけではありません。また大半の人は仕事をしていて忙しい身なのでなかなか自分でスムースに手続きをすることができません。

そのような場合に家を購入する時に仲介をしてくれた不動産業者が手続きを斡旋してもらうことができ、その際に業者に手数料を支払うことになります。

斡旋手数料はどのくらいかかるのか?

不動産業者への斡旋手数料はどのくらいの額がかかるのかというと業者によって違いがありますが、3万円から5万円、少し高くても10万円弱くらいです。

売買手続きの諸費用は?

住宅ローンを利用する時というのは基本的に家を購入する場合なので、ローンだけでなく、家の売買の手続きに関する諸費用のことも考える必要があります。そこで売買手続きの諸費用にはどのようなものがあるのかというと仲介手数料、登記手数料、印紙税、不動産取得税、固定資産税などがあげられます。また居住用のために家を購入する場合は引越しの費用も必要になってきます。

仲介手数料

家を購入する場合は不動産業者を利用することになりますが、売主がその業者ではない場合は仲介によって家を売りたい人とマッチングさせてもらうことになります。そして仲介をしてもらって売買の手続きをする場合はその不動産業者に仲介手数料を支払うことになります。

登記手数料

家を購入する場合はその名義を自分のものにするために所有権移転の登記手続きをする必要があります。また新築で家を建てた場合は初めて所有権に関する登記をすることになるので所有権保存登記をします。登記手続きは司法書士にやってもらうのですが、そのための手数料が必要となります。

印紙税

住宅ローンの金銭消費貸借契約書と同様に家の売買契約書を作成することになり、その時に記載されている額にかかってくる印紙税を納付するために収入印紙を契約書に貼付することになり、この印紙代が必要となります。

不動産取得税

不動産取得税とは家を購入して権利を取得することによってかかってくる税金のことを言います。この税金は取得してから7、8ヶ月後にかかってくるのですが、新築や比較的新しい中古の物件を購入した場合は軽減特例を受けることができます。

固定資産税

固定資産税とは家などの不動産を所有することによってかかってくる税金でその年の1月1日に名義人となっている人が支払いをすることになります。そのため年度の途中で売買によって家を取得した場合は日割りで按分して売主と買主が支払うことになり、翌年以降は毎年支払いをすることになります。

引越し費用

居住用で家を購入した場合はそれまで住んでいた場所から購入した家に引越しをする必要があるのですが、基本的に業者に頼まないと難しいことが多いです。そこで引越しを業者に頼むための費用が必要となり、これも売買手続きの諸費用の中に含まれます。



住宅ローンの諸費用を減らすためには?

住宅ローンを利用する時の諸費用は全部で数十万円単位の額がかかってきます。家を購入する場合に数千万円の融資を受けることになるので、少しでも抑えたいと考える人も少なくありません。そこで住宅ローンの諸費用を抑えるためにはどのようにすればいいのでしょうか?

減らすことのできるものがほとんどです

住宅ローンの諸費用にはいくつかありますが、そのほとんどは減らすことが可能です。そのため一つ一つの諸費用をできるだけ抑えることができれば、その分住宅ローンの総諸費用を減らすことができます。

どのように減らしていけばいいか

住宅ローンの諸費用はどのようにして減らしていけばいいのかというとまず事務手数料ですが定額制のほうが定率性よりも安いのですが、金利は定率性のほうが定額制よりも安くなっています。そのため借入をしてから早めに借換を考えているのであれば定額制を選択し、その金融機関を利用し続ける場合は定率性のほうが総返済額は少なくなり、諸費用を効率的に減らせます。住宅ローン保証料は、フラット35やネット銀行の住宅ローンは保証料がかからないので、これらを利用することによって減らすことができます。団体信用生命保険、火災保険、地震保険などの保険関係は自分が加入する必要があるものだけ入ればある程度の費用を抑えることができます。抵当権設定の登記手数料は手続きをしてもらう司法書士の手数料を比較してより安いところでやってもらえば減らすことができます。

一方登記手数料の中に含まれる登録免許税と契約書を作成した時にかかる印紙税はどのくらいかかるのかということが法律の規定で定められているので減らすことはできません。





契約前の豆知識~諸費用編

イオン銀行の諸費用・保証料について

 住宅ローン借り換えを検討している人は少なくありませんが、イオン銀行の住宅ローンは、他の金融機関の住宅ローン借り換え資金としての利用が可能です。 イオン銀行の住宅ローンを利用するためには、借り入れ時の年齢が満20歳以上、満71歳未満であること、イオン銀行が指定する団体信用生命保険に加入できること、安定かつ継続した収入が見込めること、日本国籍を有するか、永住資格を持っていることのすべてを満たしている必要があります。なお、8疾病保障付住宅ローンの場合は、年齢についての条件が借り入れ時の年齢が満20歳以上、満50歳未満で、最終返済時の年齢が満80歳未満であることとなっています。また、借り入れ形態としては、証書貸付の形になります。

資金使途としては、住宅の新築や購入のための資金、増改築や改装のための資金のほかに、はじめに述べたように他の金融機関からの住宅ローン借り換え、またはこれらにかかる諸費用のために利用することができます。また、借り入れ金額は、10,000円単位で、100,000,000円以内となっています。なお、借り入れ期間は、一ヶ月単位で1年以上、35年以内です。保証料は特にかかりません。担保については、融資対象物件にイオン銀行を抵当権者とする第一順位の抵当権が設定されます。この際、抵当権設定費用は利用者の負担となります。連帯保証人は原則として必要ありませんが、担保提供者や収入合算対象者は連帯保証人になるほか、審査の結果によっては、連帯保証人が必要になる場合があります。


住宅ローンを借りる際に必要になる諸費用と保証料:契約前に注意点

住宅を取得する資金にあてるために金融機関で住宅ローン契約を結ぶと諸費用が必要になります。新たに住宅を取得するわけですから、物件の購入代金はもちろんのこと、新居の家具やカーテン購入費、引越し代金、税金なども当然必要になります。なにかと出費がかさみますので、ローン関係の諸費用をあらかじめ別に準備しておくようにしないとお金が足りなくなってしまうおそれがあります。 諸費用としていったいどれくらいの金額を見込んでおくようにすればよいのかと言いますと、だいたい物件価格の1割前後と言われています。たとえば5000万円の物件を購入する場合であれば約500万円用意しておかなければならない計算になるのです。諸費用の内訳は、印紙代、融資事務手数料、低当権設定登記費用、司法書士に支払う低当権設定登記手数料、団体信用生命保険料、火災保険料、住宅ローン保証料などとなっています。

また、フラット35を利用する場合には、これ以外に物件検査手数料などが必要になってきます。 ここで言う印紙代は、低当権設定登記をするために必要となる登録免許税納付のための印紙代ではなく、ローン契約を結ぶ際に作成する金銭消費貸借契約書に貼るための印紙代のことです。印紙税の金額は、借り入れ金額に応じて定められており、たとえば5000万円借りるのであれば2万円の印紙を契約書に貼って消印することになっています。もちろん、売買契約書や住宅を建築するための工事請負契約書等にも印紙を貼る必要がありますので、かなり費用がかかります。

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