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住宅ローン金利の推移と決まり方

住宅ローン金利の推移

住宅ローン金利は常に一定というわけではなく、日本の景気や経済情勢などがどのようになっていったということに伴って変化をしています。そこで実際に住宅ローン金利の推移とその時期の日本の景気や経済情勢などを重ねながら一定の時期ごとに見ていくことにしましょう。

(参考)

http://www.plan-service.co.jp/sumai/loankinrihenka.html

http://www.flat35.com/loan/atoz/4_2.html

バブル期前後(1984年から1991年)

1980年代と言えばバブル景気というイメージがあり、日本のこれまでの歴史の中でも一番の好景気の時期であると思われがちですが、必ずしも好景気の時期だけというわけではありません。バブル景気は1986年の終わりから1991年の最初の時期までで、その前は円高による不況の時期がありました。その原因として1980年代初期のオイルショックを始め、ドル高、財政赤字、貿易収支の赤字を解消するために1985年のプラザ合意があげられます。
しかしプラザ合意によってもたれされた不況が不動産や株などの投機のきっかけとなり、バブル景気の原因を作ることになりました。

そしてこの時期の銀行などの民間の金融機関の住宅ローンの金利はどのようになっているのかというとプラザ合意の前の1984年では8%台となっていましたが、プラザ合意によってもたらされた不況の原因によって4.90%まで低下することになりました。しかしその後のバブル景気による好景気によって、金利がどんどん上昇することになり、1990年から1991年の間では最高8.50%となりました。しかし1991年の3月を過ぎたあたりからバブルの崩壊が始まり、それと共に住宅ローン金利も低下していくことになります。

オイルショック

オイルショックとは1970年代に中東で発生した戦争が原因で原油の価格が高騰し、それによって世界の経済が混乱したことを言います。

プラザ合意

プラザ合意とはアメリカのインフレを解消するためによって起こったドル高、財政赤字、貿易収支の赤字を抑えるために1985年9月22日にアメリカのニューヨークのプラザホテルでG5によって発表されたドルなどの為替を安定させるための合意のことを言います。

バブル景気

バブル景気はプラザ合意によってもたらされた不況の原因で金利が引下げられたことが発端で不動産や株などの流通性が良くなり、それによって多くの人が取引をすることによって価格が高騰して発生しました。特にこの時期、土地は必ず値上がりするという土地神話があって、不動産の取引はかなり活発に行われましたが、1990年の3月に不動産の取引の融資規制がされることによって不動産の取引がしにくい状況となって崩壊の道を辿りました。

バブル崩壊後(1992年から1998年)

バブル崩壊が本格的になってきたのは1992年を迎えたころでこの時期からバブル景気の時にツケをいろいろ払わされることになりました。まず土地や建物などの不動産の価格が軒並み下落してバブル期に言われた土地神話が一気に崩壊しました。また住宅ローンを利用して不動産を購入した人はオーバーローンになる人も多く、借換や売却をすることが困難となりました。また不動産の価格の下落と共に銀行などの民間の金融機関では不良債権問題が出てきて、経営を圧迫するようになり、破綻する金融機関もありました。さらに経営が悪化したのが原因で貸し剥がしや貸し渋りをするようになり、お金が世の中に回らなくなり、不況の原因となりました。それから各企業とも不況の影響で雇用の抑制をし、なかなか就職することができない人も多く出てしまいました。また海外ではアジアなどの国で通貨の価値が下落するアジア通貨危機が起こり、これによってさらに日本は不況になっていきました。

そしてこの時期の住宅ローン金利はバブル崩壊と共に一気に低下することになりました。1991年には8.5%あったのが翌年は6%まで下がり、その後もプラザ合意が原因で記録した4.90%をあっという間に通過して、1994年には4%を割り、さらに翌年の1995年内には2%台となり、長期低金利時代の幕開けとなりました。

不動産価格の下落

1990年の3月に大蔵省が行った不動産の取引融資の規制によって融資を受けにくくなり、取引数が減少したことが原因で長期にわたって価格が下落することになりました。

不良債権問題

バブルが崩壊してから融資を受けた人が不況が原因で返済不能となり、それによって未返済の状態となった不良の債権を銀行などの金融機関が多く抱えてしまうことになりました。

金融機関の破綻

不良債権問題などが原因で経営が悪化してしまい、それによって北海道拓殖銀行、日本長期信用銀行などの大手銀行、山一証券など大手証券会社が破綻に追い込まれました。

アジア通貨危機

東南アジアのタイが震源地となり、その後アジア各国で通貨の価値が暴落しました。原因はタイの通貨がヘッジファンドなどの投機筋に大量に売られ、それによって為替変動の幅を固定か最小限に抑える固定相場制をやめたことがあげられます。

ITバブル前後(1999年から2001年)

バブルが崩壊してから5年以上景気低迷が続いていたのですが、1999年にコンピューターやインターネットが世の中に普及してきた関係で、IT関係の企業への関心が高まって投資しようと考える人が多くなり、それによって株が急激に高騰することになりました。発端はアメリカで起こったのですが、その影響が日本にも波及して1999年から2000年の半ばくらいまで株が上昇して景気が拡張しました。しかしこの景気拡張はバブルであり、それが弾けると共に株価は下落して、多くのIT企業が倒産に追い込まれました。

そしてこの時期の住宅ローン金利はITバブルにより、一時的に景気が上向きになったにも関わらず、2%台の低金利状態が続き、このバブル期にさらに若干下がることになりました。なぜバブル期にも関わらず、以前のように住宅ローン金利が上がらなかったのかというと短期間で崩壊してしまったということと以前の教訓から上げるのに慎重な姿勢があったからです。結局すぐにバブルが崩壊して不況となってしまったので、その後も低金利が続くことになります。

いざなみ景気(2002年から2008年)

2000年になっても不況が続くような状況だったので政策金利をゼロに0にするゼロ金利政策などの金融緩和をすることによって円安となり、それによって輸出の量が多くなって景気が上昇していくことになりました。そして2002年の初めから2008年の最初までこの好景気が続き、戦後でも最長期間に及んだことからいざなみ景気と呼ばれました。しかし2007年にサブプライムローン問題が浮上したのがきっかけで2008年の3月頃から景気が減速し始めて、その後のリーマンショックへと続くことになります。

そして住宅ローン金利はこの時期においてはどのように推移していったのかというと不況が長く続いているせいか景気が上向きになってもなかなか金利が上昇することはありませんでした。この時期は2002年から2006年の半ばくらいまで2%前半台という最低水準の金利が維持されました。その後2006年の後半と2007年の後半に1回ずつ金利が上昇しましたが、それでも3%台には届かず、2%台の低水準が続きました。しかしその後に起きるリーマンショックによってまた2%台前半の最低水準に戻されることとなります。

サブプライムローン問題

サブプライムローンとはアメリカなどで優良客よりも下位の層に当たる客を対象として提供されているローンのことで住宅ローンや自動車のローンが主となります。そしてこのローンの特徴としてローン債権が証券化されて投資家に販売されるというものなのですが、2001年から2006年頃までアメリカの土地の値が上昇し続けていたのが、2007年頃から下落し始めて、このローンの利用者が滞納するようになり、債権が不良化していきました。これに伴ってサブプライムローンと関わり合いのある金融商品の信用も低下し、金融市場でどんどん売られるようになって、リーマンショックや世界同時株安を起こす引き金となりました。

リーマンショックから現在(2008年から2015年)

2008年9月にリーマンショックが起きて、世界的な金融危機に陥り、それと同時に世界同時株安となりました。日本でも経済に大きな影響を及ぼすことになり、景気が大幅に後退してしまいました。特に世界中が不景気となってしまい、それまで日本の景気を支えていた輸出がダメになってしまったのが大きな原因でした。そしてその後の数年もいろいろな経済対策を試みましたが、なかなか思うように効果は出ず、日経平均株価は8000円台と大きく低迷し、また為替も1ドル70円台をつける大きな円高となりました。そして2012年の末から安倍内閣が発足し、アベノミクス効果によって株高、円安に転換し、景気も上向きの状態となって現在に至っています。

そしてリーマンショック以降の住宅ローン金利の推移はいざなみ景気の終盤である2006年、2007年に2回上昇したものの、リーマンショックが起きて、また最低の水準に低下してしまいました。その後も景気が低迷している関係で金利もそのままの状態が続き、アベノミクス効果により、景気が上向きかけた現在においても住宅ローン金利は2%前半台の最低水準を維持したままで変化はありません。

リーマンショック

リーマンショックとは2007年に起きたサブプライムローン問題の影響で、各金融商品の価値が暴落し、その影響によって2008年9月にアメリカの大手の投資銀行であるリーマン・ブラザーズが多額の損失を被って破綻して世界中が金融危機に陥ったことを言います。

アベノミクス

アベノミクスとは2012年末に発足した安倍政権の経済政策のことをいい、大胆な金融政策、機動的な財政政策、民間投資をしようとさせる成長戦略の3つの政策内容となっています。

これからの住宅ローン金利はどのように推移していくか?

2015年現在でも住宅ローン金利は最低水準を維持していますが、今後はどのように推移していくことが予想されるのかというと変動金利の場合は日本の政策金利を基準に決められることになります。現在ではアベノミクスによって経済を活性化させる必要があるので、金融機関が各企業に融資をしやすいようにゼロ金利の状態を継続させようとしています。そのため今後もゼロ金利政策が続くことになるので、住宅ローン金利もそれに伴って低金利の水準が維持されることが予想されます。一方固定金利の場合は国債の金利を基準に決められていて、現在国債の金利も低下している状況が続いているので、こちらのほうも低い状態が続くと思われます。



住宅ローン金利の決まり方

住宅ローンを利用して借入をする場合、適用される金利がどのくらいなのかによって総返済額が大きく変わってきてしまうので、金利について気にする人も少なくありません。そこで住宅ローン金利はどのようにして決まるのでしょうか?

住宅ローン金利の種類との関係

住宅ローン金利の決まり方はその種類によって基準となるものが変わってきます。そのため決まる基準はどのようなことなのかを考える前にどのような種類の金利があるのかを知ることから始める必要があります。

そして住宅ローン金利には借入をした時から完済するまでの間、金利が一定となる固定金利、借入から完済までの間、定期的に金利が見直されて、その度に変更する変動金利、固定金利と変動金利が組み合わさってある期間は金利が一定となり、その他の期間は定期的に金利が変更になる選択型の3種類あります。また固定金利型は一般的に数十年の期間適用されることから長期金利に分類されるのに対し、変動金利は変更した返済額となるのは5年に1回ですが、金利自体は半年に1回のペースで見直しがされるので短期金利に分類されることになります。

そこで住宅ローン金利の決まり方なのですが、主に市場金利と政策的な要素の2つがあるので、これらがどのようになっているのかということを知ることができれば住宅ローン金利の決まり方を知ることが可能となります。また固定金利と変動金利では基準となる市場金利の種類が違います。

固定金利(長期金利)の決まり方

固定金利の場合はどのような市場金利を基準に決まってくるのかというとそれは新規に発行された10年物国債の金利です。
なぜこの市場金利が基準になってくるのかというと固定金利は10年以上の長期にわたって適用されることになるので、直近の決定された政策金利だけでなく、長期的な景気の推移はどのようになっていくのかということや将来的な物価変動や金利の変化についても考慮されることになるからです。具体的にはインフレになる期待度、今後の経済が発展していく要素があるか否か、将来におけるリスクの度合いなどがあげられ、インフレになる可能性や経済が発展する可能性が高いと判断されると金利が上昇し、またリスクが高いとその分プレミアムとして金利が上乗せされることになって上昇します。
このようなことから固定金利がどのように決まっていくのかを考える上で将来の日本の経済情勢や政策、景気などを予測することが大切であると言えます。

そして10年物国債の金利はどのように変化をしていくのかというと好景気である場合は物がどんどん売れるのでインフレになって物価が上昇することになります。そのためあまり加熱しないようにするために金融の引き締めを行うことによってうまく調整します。これによって国債の価格が下落して金利のほうは上昇することになります。これに対して不景気である場合は物が売れなくなるので、それに伴って価格が下落してデフレの状態になります。そこで少しでも景気を回復させるために国は金融緩和の措置を取ることによって刺激を与えることになります。これによって国債の価格は上昇することになり、それによって金利のほうは下落することになります。

国債とは?

国債とは日本がお金を調達するために発行される債券のことを言います。また10年物国債とは償還期間が10年の国債のことです。そして国債にも発行された価格と支払いを受ける額面金額が同じで利息が付される利付国債と利息は付されないのですが、国債が発行された発行価格よりも支払いを受ける額面金額が高い割引国債があります。また個人が購入することができる個人向け国債もあり、リスクがほぼない安定した金融商品でその種類もいろいろあります。

変動金利(短期金利)の決まり方

変動金利の場合はどのようにして決まってくるのかというとそれは日本銀行の無担保コールレートオーバーナイト物の金利を基準としています。なぜこの金利を基準にしているのかというと変動金利のような短い期間での金利は市場にどのくらいの資金量があるかということを考慮して決めることになるからです。それを判断することができるものが日本銀行によって金融の調節をすることができる無担保コールレートオーバーナイト物ということになります。このようなことから変動金利はどのくらいなのかということを予測するためには日本銀行がどのようにして金融を調整しているのかということを注目しておくことが大切であると言えます。

また長期金利の場合は現時点での金融政策だけでなく、将来インフレになる可能性、期待できる成長率などを考慮して決めていくことになるのですが、短期金利の場合はそのような要素を考慮することなく、もっぱら現時点がどのような状況であるのかということを判断して決めることになります。

そして住宅ローンの変動金利は具体的にどのような形で決められているのかというとまず短期プライムレートを定めて、それに1%程度上乗せした程度の金利が定められることになります。

無担保コールレートオーバーナイト物

無担保コールレートオーバーナイト物とは銀行などの金融機関が金融機関同士においてコール市場内で無担保によってお金を調達し、借入をした翌日に返済をするという金融取引のことを言います。

そして日本銀行は金融政策を決定する会合の中で金融の経済情勢がどのようになっているのかを考慮して、金融の市場調節を行っていますが、この時に無担保コールレートオーバーナイト物の金利の水準を示しており、また日本の政策金利の役割も果たすようになっています。

短期プライムレート

短期プライムレートとは銀行などの金融機関が融資をしても問題ないと判断される良質な企業に対してお金を貸す時に適用される最も優遇された条件での金利のことを言い、略して「短プラ」などと呼ばれることもあります。

選択型の金利はどのように決まるのか?

選択型は固定金利と変動金利をミックスさせた住宅ローン金利であるので、円金利スワップレートが一つの基準にされることが多いです。また固定金利の期間が10年以上の長期にわたる場合は固定金利と扱いが同じになり、新規に発行された10年物国債の金利を基準に決められることになります。

円金利スワップレート

金利スワップレートとは同じ通貨で固定金利と変動金利の交換するための取引をする場合に固定金利の交換する時のレートのことを言います。円での固定金利の交換する時のレートが円金利スワップレートです。

政策的な要素も関係してきます

住宅ローン金利は一般的にいくつかの市場金利を基準に決定されることになるのですが、必ずしもそれだけを判断にするというわけではありません。そして市場金利以外にも政策的な要素も決定の要素に関係してきます。例えば世の中の多くの人が住宅を購入するように住宅ローンを積極的に利用してもらうようにするために銀行などの金融機関が住宅ローン金利を操作することもあります。

適用される金利はいつの時点のものか?

住宅ローンを利用して借入をする場合は適用される金利がどのくらいになるのかということを気にする人がほとんどなので、どのようにして金利が決まるのかということを知ろうとします。しかし住宅ローン金利がどのようにして決まるのかを知っただけでは低金利によって経済的なメリットを享受することができるというわけではありません。なぜなら自分に適用された金利がどのようにして金利が決まってくるのかということを知った時に予測された金利ではない可能性もあるからです。そのため住宅ローン金利の決定方法だけでなく、実際に自分が利用して適用される金利はいつの時点のものなのかということを把握しておくことが大切であると言えます。

そして自分が住宅ローンを利用する時に適用される金利はどの時点のものなのかというと申込をした時の場合と実際に融資が実行される場合の2つのパターンがあり、住宅ローンのサービスを取り扱っている金融機関によって違ってきます。そして一般的に銀行などの民間の金融機関や住宅金融支援機構が提供しているフラット35の場合は融資が実行された時の金利が適用されることになります。そのため申込をした時から融資の実行を受ける時までに金利に変化が生じてしまうこともありうるので、そのような場合こそ住宅ローン金利の決まり方に関する知識を持っていると役に立ちます。しかし金融機関の中には申込をした時の金利が適用される場合や申込時か融資が実行された時か選択することができるところもあるので、金利リスクに不安を感じるのであればこちらを利用してみるのもいいでしょう。

そして住宅ローンを利用する人の中では融資が実行される時の金利が適用されるものを利用する人が多いですが、この場合は融資を受けるまでどのくらいの金利が適用されるのかがわかりません。しかしいろいろな情報を元にある程度の予測をすることは可能です。どのようにして予測をするのかというと利用する金融機関のこれまでの住宅ローン金利の推移を調べてみる、自分が利用するタイプの金利の決まり方の基準となっている市場金利の推移を調べるなどの方法があり、正確なところまでは把握することはできませんが、ある程度の目安は判断することが可能です。





契約前の豆知識~金利推移編

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皆さんのなかには住宅ローンの借り換えということを検討したことのある方も多数いるのではないかと思います。日本経済も世界経済と同じようにリーマンショックをはじめとする不況の影響からなかなか立ち直れていない中で、住宅ローンの新規貸出金利の基準となる国債の金利が非常に低水準で推移しているからです。つまり、収入が減って支出も減らさなくてはならないという状況の中で住宅ローン借り換えをすることによって金利が下がり、月々の返済額が低くなれば非常にありがたいことであるからです。このように低水準で推移している金利を見て借り換えを行う人というのが非常に増えている中で住宅ローンの借り換えの市場というのは非常に活性化してきており、各社が顧客の獲得合戦を繰り広げています。

もちろんこれには訳があります。借り換えの人というのは一度融資に関する審査を通過しているために信頼性が非常に高いため銀行にとってみても魅力的なお客さんなのです。特に借り換えの顧客を獲得しようとして力を入れているのが、ソニー銀行です。ソニー銀行ではこのため住宅ローン借り換えに関するキャンペーンも多数行っており、多くある銀行の中でもとても優遇されたレートでの借り換えが可能となっています。さらにソニー銀行というのはネット銀行、すなわちインターネット上で大多数の手続きを行ってしまう銀行であり、ホームページが簡潔で見やすくなっているというう利点もあるのです。このような理由でソニー銀行で住宅ローンを借り換える人というのが多くいるのです。


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住宅ローンを利用する場合はイオン銀行を利用することができます。住宅ローンを行っている金融機関は色々ありますが、比較をして選ぶ必要があります。イオン銀行のローン利用は保証料が無料で利用することができたり、一部繰上げ返済手数料が無料で利用することができる点がメリットになります。またイオン銀行の住宅ローンの契約者限定でこの店舗での買い物が毎日5パーセントオフで利用することができる特典があります。借り入れをする時には数十万円かかることもある保証料を無料で利用することができ、このローンを選ぶ価値はあります。この他団体信用生命保険に加入することや万一の特定の病気等にかかったときはローンが免除される保障もあります。

また所定の条件を満たすことでローンの借り入れ後のはじめの1年は金利が固定金利で1パーセント未満で利用することができ、ゆとりのある返済が可能になります。このローンに申込む場合はインターネットから事前の審査を受けることができます。この他無料のローン相談会に参加することができ、担当者に質問や相談等をすることができます。このローン契約をすることで旅行障害保険が無料で付帯されるゴールドカードの特典を受けることができたり、グループ各社からの様々な特典があることが特徴です。特典の例としては、例えば定期預金の金利が優遇されるようになります。 他社の金利の推移を参考にしつつ、選ぶ金融機関により手数料や金利等が異なるので比較しながら選ぶことが必要になります。

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