フラット35への借り換えについて

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日本だけでなく世界的に長期金利が下落し続けており、2014年1月には長期金利が初めて0.1%台へと突入し歴史的な低金利の状態になっています。

変動金利や固定金利で住宅ローンを組んでいる方だけではなく、現在フラット35でローンを組んでいる方も改めてフラット35へ借り換えることによりメリットを享受できる状況になっています。

本ページでは「フラット35以外からフラット35への借り換え」や「フラット35からフラット35への借り換え」を検討している方向けに注意点を解説します。

現在、フラット35への申込みが増えており窓口が混雑している金融機関もあるようです。フラット35への借り換えを検討されている方は十分に時間をみて申込みをすることをおすすめします。

~ もくじ ~

  • フラット35への借り換えのメリット・デメリット
  • 借り換えでのフラット35
  • フラット35への借り換えのための条件
  • 人気の2社を比較

フラット35への借り換えのメリット・デメリット

フラット35というのは最長35年の長期固定金利住宅ローンのこと。実はこのフラット35、発売当初は使い勝手が悪かったこともあり、利用されている方は多いとは言えませんでした。借り換えができなかったのも問題点の一つといえました。

しかし現在のフラット35は昔のフラット35とは一味も二味も違います。特に以前は出来なかった借り換えが可能になった、ということがもっとも大きい改善点と言えます。一般的な住宅ローンから、フラット35へ。また、フラット35からフラット35への借り換えにも対応しています。

メリット

フラット35を使ってローンの借り換えをすることで以下のメリットが期待できます。

  • 長期固定金利(金利が借りた当初から変動しない金利)で、途中で支払額が変わることがなくなる。
    ⇒安定した支払いにより将来設計が立てやすい。さらに金利変動リスクがなくなる。
  • 支払期間の選択次第で支払総額が下がる可能性がある
    ⇒毎月の返済額が上がっても支払総額が下がったほうがいいという方むけ。
  • 通常返済期間を延ばすことは困難だが、フラット35で借り換えた場合返済期間を延ばすことができる。
    ⇒返済総額は上がる場合があるが、毎月の返済額を抑える効果がある。
  • フラット35からフラット35への借り換えで返済期間を20年以内(フラット20)にすると、より低金利で利用することができる。
    ⇒取り扱っている金融機関により金利が違う点を利用すること。また、現在利用しているフラット35の借入から1年以上経過し、かつ返済日に支払いをしっかり行っている条件がある。

デメリット

一方あまり知られていないフラット35への借り換えのデメリットや注意点もあります。

多くの方は現在借りている住宅ローンでも団体信用生命保険に加入しているかと思います。近頃の民間の住宅ローンは団体信用生命保険の費用は銀行が負担していることが多いのですが、フラット35の場合は団体生命保険は別途費用の必要な特約になっており、加入するかを任意で選ぶことができます。

フラット35からフラット35への借り換えの場合には大きな問題になりませんが、民間の住宅ローンからフラット35に借り換える場合は金利低下による大きなメリットがある一方、団体信用生命保険の新たな負担が発生する可能性があります。

とはいえ、現在のような超低金利で金利を固定し将来にわたって安全を確保できるような時期は歴史的にも希な時期です。団信費用の新たな負担というデメリットがある場合でもフラット35への借り換えの検討を進める価値は十分にあると思います。

借り換えでのフラット35

金利

フラット35は住宅金融支援機構は政府が出資している独立行政法人からの融資になります。昔は住宅金融公庫という名称で住宅ローンの借り手に直接融資をしていましたが、現在は一般の金融機関が窓口になっています。そのため金融機関によって金利と事務手数料が異なります

金利についてもう一つ知っておくべきことは、借入期間が20年以下(フラット20と呼ばれています)と21年を超える場合では金利が異なるということです。当然ながら20年以下の方が低い金利で、21年超の場合の金利より大体0.25%~0.3%ほど低くなっています。

フラット35の販売(窓口)は 楽天銀行ARUHI(アルヒ)株式会社(旧 SBIモーゲージ) の2社が金利が低く、フラット35ではこの2社が大きなシェアを獲得しています。



最大借入可能額

フラット35への借り換えは8000万円が最大借入可能額になります。

実際にいくらまで借りることができるかは借り手によって変わりますが、「借り換え前の住宅ローンの残高」と「担保の評価額の200%」のいずれか低い方が上限になります。

借入期間

フラット35は長期固定の住宅ローンですので返済期間は15年以上(60歳以上だと10年)に設定する必要があります。

借入期間の上限は次のいずれかで短い方が適用されます。

  • 「80(歳)」から「現在の年齢(※)」を引いた年数
  • 「35(年)」から「これまでの住宅ローンの返済経過年数(※)」を引いた年数

上記の(※)の年数の計算は1年未満は切り上げての計算になるのでぎりぎりの方はご注意ください。


フラット35への借り換えのための条件

フラット35への借り換えにはいくつもの条件があります。主要な注意点を抜粋してご紹介します。詳細はお申込み時にしっかりと確認しましょう。

  • 「現在の住宅ローンを契約をした日」から「フラット35の借り換えの申込日」までに1年以上立っていること
  • 借り換えの申し込みの日までの1年間、返済の遅延がないこと
  • 耐震性能や省エネの基準が優れた住宅向けに金利が優遇されたフラット35Sという商品もありますが、残念ながら借り換えにはフラット35Sへの申し込みはできません
  • フラット35への借り換えの場合、現在の住宅ローンの名義と同一であることが原則になっています。しかし債務者の追加は可能です。
  • 申込時の年齢が原則満70歳未満であること。
  • 日本国籍を有しているか、永住許可を受けているか特別永住者であること。
  • 融資目的が、申込者本人が所有していて、本人又は親族が居住目的の住宅(もしくはセカンドハウス)の建設、購入であること。
    ※投資用物件を購入するためのローンやリフォームのためのローンは対象外です。


人気の2社を比較

フラット35の利用者の多い楽天銀行とARUHI(アルヒ)株式会社(旧 SBIモーゲージ) を比較したのが下記の表です。金利は同率ですが、融資事務手数料で選ぶなら楽天銀行、審査結果を急ぐならARUHI(アルヒ)株式会社(旧 SBIモーゲージ) が有利となります。

楽天銀行
フラット35(借り換え)
ARUHI(アルヒ)株式会社(旧 SBIモーゲージ) フラット35(スタンダードタイプ)
金利(※1)
返済期間:15年~20年
年 1.01% 年 1.010%
金利(※1)
返済期間:21年~35年
年 1.12% 年 1.120%
融資事務手数料 融資額×0.972%(税込)(※2) 融資額×2.0%(税別)(※3)
保証料 無料 無料
繰上返済手数料 無料 無料
団体信用生命保険料 任意加入 任意加入
事前審査回答 最短翌日 最短当日
本審査回答 7~14日程 最短3営業日
融資実行 最短約35日 契約面談、諸費用入金後
併せ融資の取扱い ×
つなぎ融資の取扱い ×

※1 金利は融資率10割以下の場合

※2 楽天銀行以外の指定返済口座の場合:借入額×1.404%(税込)。但し、最低金額は162,000円(税込)。

※3 最低事務手数料200,000円(消費税別)

※金利:2017年3月1日現在

楽天銀行

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    返済口座を楽天銀行に指定すると通常融資事務手数料から0.648%引下げになります。業界最低水準の手数料で大幅な経費削減となります。
  • 来店不要で手続きできます
  • 申込みから最短約35日で借入
  • 土日含め22時までの相談OK
  • フラット35からの借り換えに対応
    【デメリット】
    不明な点についての問い合わせについては店舗での相談ができず、相談窓口としてSkypeを使ったビデオ電話となっています。インターネット銀行なので“来店不要で完結できて便利”という定評があるのですが、面談での相談を望む方には向かないのかもしれません。

    ただ、金利の低さと融資事務手数料の安さ、最短35日間で融資実行できるスピードは、やはり他行と比較してもメリットは大きいと言えます。

⇒ 楽天銀行の公式サイトはこちら



ARUHI(アルヒ)株式会社(旧 SBIモーゲージ)

ARUHI(アルヒ)株式会社(旧 SBIモーゲージ) のフラット35は低金利な点に魅力があり、本審査も最短3日と迅速です。

    【メリット】
  • 全国170店舗以上の対面サポート
    申込みや不明点の相談も来店してできるのが安心
  • 火災保険が20%OFF
    ARUHI(アルヒ)株式会社(旧 SBIモーゲージ) 利用の方はAIU損害保険株式会社の火災保険が割引されます
  • 保険も付帯可能
    8疾病保障特約プレミアム、失業補償特約三ツ星くんも付帯できます
  • 返済口座は選択自由
    返済口座は全国1,000以上の金融機関の中から選択できるので、既に持っている口座でもOK
  • 土日祝日も営業店舗あり
  • フラット35からの借り換えに対応
    【デメリット】
    本審査回答は早いのですが、契約締結を面談で行ったり諸費用の入金を済ませたりしてから融資実行となるので、融資実行までには少々時間がかかります。

    全国に店舗があるので窓口での相談ができる点は、対面でのサポートが受けられるという安心感はあります。

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フラット35と省エネ住宅

固定金利の住宅ローンといえば、住宅金融支援機構が提供する「フラット35」が代表的ですが、は、借入の全期間が一定の金利であるものがほとんどである点です。ほとんどというのは、フラット35のなかにも「段階金利型」という途中から金利が変わるものがあります。

ただし、銀行の住宅ローンの様に「経済状況によって何%上昇するか分からない」という変動金利とは異なり、高くなる金利に関してもあらかじめ決められているので、「金利が上がったらどうしよう」という悩みもなく返済計画を立てやすい点で、民間の住宅ローンとは一線を画します。また、フラット35は、戸建て住宅かマンションか、新築物件か中古物件かを問わず利用できることや、借換えにも利用できることもメリットとして挙げられます。

このフラット35を利用するにあたっての条件は銀行の住宅ローン審査においてのそれとは若干性質が異なります。銀行の住宅ローンとでは、年収や勤続年数など、本人の返済能力が最も問われるのに対して、住宅支援機構は、「建てられた住宅そのものの技術基準」を重視しています。もちろん、年収や勤続年数などの返済能力も審査において軽視される訳ではありませんが、必須条件として公式に掲げられている「建物の技術的条件」をクリアしないことにはフラット35の融資は受けられません。

フラット35の技術的基準とは

フラット35の技術的基準には、数項目に分かれており、断熱等性能等級2(または省エネルギー対策等級2レベル)を満たす厚さの断熱材を、「外壁」や「天井」「床下」などに施工されていることや、耐火基準を満たしていることなどがあります。床や壁に断熱材を使用しない「起訴断熱工法」を用いて断熱をする場合も、住宅金融支援機構が定めた条件に合致している必要があります。

フラット35よりも金利が優遇される「フラット35(S)」

フラット35は、住宅の技術的な基準を満たすことが条件となりますが、固定金利であることや住宅ローンの審査に通りにくい人でも融資が受けられる可能性があることなどが人気で、住宅ローンを選ぶ際に誰もが検討することでしょう。

このフラット35の「建物の技術基準」に加え、「省エネルギー性」や「耐震性」の基準を満たす住宅を購入する場合に「一定期間優遇金利」で利用できる「フラット35(S)」というものがあり、さらに、「耐震等級3の住宅であれば金利Aプラン、耐震等級2以上の住宅であれば金利Bプランが適用」という様に、基準への適合レベルによって異なる金利が適用されるので、特に注文住宅などで「フラット35またはフラット35(S)」を利用したい場合で予算が限られていても、満たす事のできる等級によって優遇が受けられます。

フラット35(S)の適用条件

このフラット35(S)の適用に必要な条件としては、「省エネルギー性」、「耐震性」、「バリアフリー性」、「耐久性と可変性」という4種類の性能分野のうち、どれか一つを満たすことが条件となります。例えば、注文住宅を建てる際、「バリアフリー仕様にはしないが、耐震性にはこだわりたい」という場合には、「耐震性」を重視した注文をすることにより、フラット35(S)を狙うことも可能です。

外断熱と内断熱について

自由度が高いことが注文住宅の利点ですが、施主としてこだわる部分は、間取り、外観、設備、壁紙、などに集中しがちです。実際に住みはじめてからの快適性を大きく左右するにもかかわらず軽視されがちな要素として、「寒さ」「暑さ」「湿気」などに影響する「断熱の方法」があります。

住宅には、家の外の気温や気象からの影響を最小限に抑えるために、熱を遮る施しがしてあり、これを断熱と呼び、日本の注文住宅で採用されている断熱工法としては、「内断熱(充填断熱)」と、外断熱(外張断熱)」という2種類の方法が一般的で、それぞれの断熱方法は、建物の種類に合ったものが採用されています。どちらが優れているかについては一概に結論付けることは難しく、最近では家を建てる人の間でもこの「断熱方法」について関心が高まり議論の対象となっており、専門家によっても賛否が分かれます。

内断熱

日本の住宅のほとんどが、この内断熱と呼ばれる方法が採用されています。文字通り建物の内側から断熱する方法で、柱など、構造部材の間にある空間に「グラスウール」や「ロックウール」などの断熱材を詰めこむ事によって断熱します。住宅の施工を行うほとんどの工務店やハウスメーカーがこの内断熱を採用しており、グラスウールに代表される繊維系の断熱材を使用することにより施工コストが安く上げられるメリットがあります。

内側で断熱するので、「エアコンなどを使用した際に効き目が早い」という特徴もあります。デメリットとしては、温度差によって生じる「結露」の問題が代表的で、内断熱は「壁の中」に断熱材が充填されているので、建物の内と外とで温度差が発生します。冬の寒い季節には、暖房器具で部屋を暖めますが、この湿気を含んだ暖かい空気が壁の中を通過し、これが「外気によって冷えた外壁」で冷やされて、結露となる訳です。

これにより、断熱材が水を含み、カビの原因ともなるため、最終的には木材を腐食させて耐久性が下がるという危険性もあります。湿気を帯びた空気が壁を通過するのは、断熱材と防湿層の間に隙間ができるからであり、これは、施工技術により性能に差が出ることに注意が必要です。また、日射や放射冷却による熱損失も、内断熱においての弱点となります。放射冷却とは、地表面が日中に蓄積した太陽の熱が逃げてしまうことです。よく「晴れた日の夜」に起こると言われているのは、本来、空に雲があれば、雲が断熱材の役割をして地上へ熱を返すからです。

ヒートブリッジ

熱伝導といえば、「ヒートブリッジ現象」が起こるという点も内断熱を用いる際の注意点としてよく取り上げられます。ヒートブリッジは直訳すると「熱橋」で、断熱処理が施されない部分を指します。断熱材の切れ目となる「柱」などは、どうしても熱が伝わり、内断熱においては、断熱材が施されていない外壁部分もヒートブリッジの原因となります。「ヒートブリッジ現象はコンクリート造の建物のみに起こる現象であり、木造住宅にはその心配はない」という声もありますが、これは「木材は蓄熱容量が小さい」事を根拠としています。

しかし、この考えに対して、欧州最大の応用研究機関であるドイツの「フラウンホーファー建築物理研究所」は、「木造の建築物でもヒートブリッジによる熱損失は2割以上あり、木造であるからといってヒートブリッジ現象の心配はないとは言えない」という指摘をしています。この様に、内断熱(充填断熱工法)では、このヒートブリッジ対策が重要なポイントとなります。

外断熱

外断熱(外張断熱)は、その名の通り建物の外側を断熱材で覆う方法で、外装材の内側に断熱層を作る事によってシェルター的な役割を果たし、日照りや放射冷却の影響が室内まで及ぶことを防ぎます。また、「内断熱」と異なり建物の内側に断熱材が無いため、床や壁、天井などが蓄体となって室内温度を保つので、省エネルギー効果が見込めるほか、壁や床などの躯体が蓄熱体となるため、暖房をつけている部屋とそうでない部屋との間に起こる温度差を少なくすることになります。そして温度差が少なくなることにより、ヒートショック現象を防ぎます。デメリットとしては、蓄熱性が高い故に、しばらく家を留守にしていると、暖房を点けた際、暖気が建物全体に行き渡るまでに時間がかかる点があります。

断熱性能の判断でQ値を過信し過ぎないこと

また、熱伝導に関する性能を示す数値として「Q値」というものがあり、断熱性能をアピールポイントとする住宅業者は、低ければ低いほど断熱性が高いとするこのQ値の低さを主張しますが、断熱性能については、図面だけで判断できるものではないことも覚えておく必要があります。フラット35において断熱構造の「性能基準」を評価する方法としても、このQ値が用いられていましたが、Q値(熱損失係数)は設計仕様のみからも算出可能なため、平成27年3月31日をもって廃止され、総熱損失量を外皮表面積で割った「外皮平均熱貫流率」が加わりました。

終わらない断熱方法についての議論

家を建てることになり、工法などの専門的な知識を得るために勉強をし始める多くの人が「外断熱が良い」という情報に触れます。そして、いざハウスメーカーや工務店へ相談する段階になり、「外断熱のデメリットと内断熱のメリット」について話を聞き、余計に分からなくなるというケースが非常によくあります。

外断熱は優れていても、そのノウハウを持った施工業者が少ないという事が根本的な問題としてあります。実際に、日本の住宅の主流はほぼ「内断熱」です。そしてハウスメーカーが提供する住宅のほとんどは、内断熱において安価な「グラスウール」を断熱材に使用しています。

ローコスト住宅という言葉がありますが、これらにはほとんど「グラスウール」が使用されており、そもそも建築物というものは費用がかかるものであるにもかかわらず「安く良いものを求めるのは当然の権利だ」という消費者の要望に応えるべくして作られたものと言えます。外装やインテリア、キッチンの性能なども家づくりにおいて外せない部分かと思います。限られた時間のなかで、どこに費用をかけてどこを抑えるか、家に求める性能をゆっくりと考える機会を作ることが大切ではないでしょうか。




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