債務者

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住宅ローンの借入をする債務者に関することをしっかり理解しておきましょう。

~ もくじ ~

  • 債務者とは
  • 単独債務、連帯債務、分割債務
  • 借り換えをする時の債務者
    • 連帯債務⇒単独債務
    • 連帯債務⇒連帯債務
  • 借り換え時の担保と保証人
    • 借り換え専用無担保住宅ローン
    • 借り換え時の連帯保証人

債務者とは

住宅ローンを利用する場合、必ず借入をする人は金融機関側と金銭消費貸借契約を締結することになります。これによってお金を借りた人は、後に金融機関側に返済する義務が生じます。このことを一般的に債務といい、その義務を負っている者を債務者と呼びます。

単独債務、連帯債務、分割債務について

債務を負う場合、基本的に単独債務と連帯債務の二つのケースが考えられます。前者の場合は原則としてお金を借りる人が一人でありその人が債務者となるケースです。後者の場合は共働きの夫婦がお金を借りるために二人が債務者になるケースです。

単独債務の場合は原則その人だけが借金を返済する義務を負いますが、連帯債務の場合は二人が共に債務者となります。連帯債務の場合、連帯して借入をした総額の返済義務を二人とも負うことになります。そのため、債権者である金融機関側は一人ずつそれぞれ融資した全額の支払いを請求することが可能となります。

二人以上の者が債務者となる場合は連帯債務の他に分割債務というものがあります。分割債務と連帯債務がどのように違うのでしょうか。

例えば3人の債務者が共同して60万円の借金をした場合、連帯債務であれば金融機関はそれぞれに60万円を請求することができるのですが、分割債務の場合は60万円を3で割った20万円までしかそれぞれに請求することができません。

金融機関側が複数の債務者に対して融資をする場合は、基本的により債権者が回収しやすくなる連帯債務として契約をするのが一般的です。

借り換えをする時の債務者について

住宅ローンの借り換えをする時に債務者について問題になることがあります。どのような場合なのか以下の例でみてみましょう。

連帯債務⇒単独債務に借り換え
連帯債務イメージ

【借入時】
住宅を購入するために住宅ローンを利用した時は、夫婦共働きの状態だったので二人で借入をして連帯債務者という形で融資を受けました。夫婦で連帯債務を負うことになるので、原則借入金の半分ずつの額の融資を受けたことになるので、登記の持分も2分の1ずつにしてあります。

【現在】
その後妻が専業主婦になるため職場を退職し収入がなくなっています。

このような状況で借り換えをするときに問題が生じます。

現在妻には収入がない状態なので住宅ローンの債務者となることができません。そのため、借り換えの手続きをするのであれば、夫が単独債務者となって融資を受けることになります。

夫が単独債務者になることによって、住宅を購入する際に妻が融資を受けた分を夫が負担することになりますので、夫から妻に対して贈与税がかかってくるのではないかという疑問が発生します。

仮に総額3000万円(各1500万円ずつ負担)の借入をして、残債が2600万円の時に借り換えをする場合、妻の負担分である1300万円の贈与がされたということになってしまうからです。

このような場合は、妻の登記の持分を贈与税がかからない程度に夫に対して移転させることによって解決することができます。夫が妻から持分を取得すると同時にその借入金を負担することになるので、負担付き贈与となります。

上記の例だと、1300万円の妻の借入金を負担すると同時に1300万円分の持分を妻から夫に移転させれば、負担付き贈与をした場合の贈与税の課税価格はゼロとなるので、贈与税はかかりません。

注意点

注意しておかなければならないのが、妻から夫に移転する不動産の持分の評価は取引価格(時価)で行うという点です。負担付き贈与をした場合、税務上の解釈では残債の額で譲渡したものとみなされ、負担付き贈与をした人に対して譲渡所得税がかかってくる可能性があります。

また、夫と妻で連帯債務の住宅ローンを夫の単独債務にて借り換えを行う時には、住宅ローン減税の対象が住宅ローン全額にならなくなります。妻の債務を夫が引き継ぐので引き継いだ分については、住宅を取得するためのローンとみなしてもらうことができないため、夫の負担分だけが住宅ローン控除の対象となっています。このことも注意が必要です。

連帯債務⇒連帯債務で借り換え

では、借り換え後も引き続き連帯債務にするとどうなるのでしょうか。民間の金融機関では、住宅ローンの借り換えの時にそのまま連帯債務での借り換えの場合、夫と妻それぞれで住宅ローンを借りることになります。したがってそれぞれで住宅ローンの借り換えの諸費用がかかってきますので注意が必要です。

総額でどちらが得をするのか税理士さんや専門家に確認し、慎重に選択することをおすすめします。


借り換え時の担保と保証人

住宅ローン借り換えの申し込みの際、金融機関が指定する保証会社の保証を利用することが一般的になってきており、保証人不要のところが多いです。また、無担保で借り換えができる金融機関も増えてきてます。

借り換え専用無担保住宅ローン

住宅ローンは不動産を担保に借りるのが一般的です。普通購入した建物や土地に金融機関が抵当権を設定して担保に取ります。 返済できなくなった場合に抵当権を実行して不動産を差し押さえ、競売にかけるなどして資金を回収するためです。

しかし、最近は担保無しの「借り換え専用の無担保住宅ローン」商品が出てきています。融資限度額が1000万円までや、返済期間が最長15~20年以内と通常より短いのが特徴です。金利も通常より高めでローンを組む本人の返済能力、信用力を重視され、審査や基準が厳しくなります。

メリットとしては、抵当権設定にかかわる費用が不要なので諸経費の節約ができます。また、担保評価の不足で借り換えができなかった場合でもチャレンジできます。 抵当権を抹消したいかたにもおすすめです。

借り換え時の連帯保証人

住宅ローンの借り換え時に下記の場合、配偶者である妻が連帯保証人となるケースが多く見られます。

  • 1)配偶者の収入も合算してローンの審査が行われた場合
  • 2)ローン債務者が、団体信用生命保険に加入できない場合

2)では債務者が死亡した場合、団体信用生命保険で返済されません。借入先である金融機関にとっては、法定相続人である配偶者を連帯保証人にしておかないと、相続放棄されてしまう危険があるためです。

気を付けなければならないのは、離婚となった場合です。住宅ローンの借り換えで配偶者が連帯保証人になるときは、離婚しても連帯保証人であることを理解したうえで、手続きをされることをお勧めします。 また、連帯保証人は団体信用生命保険に入れない場合が多いのでこの点も理解しておきましょう。


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