住宅ローンの金利

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住宅ローンを組んで借入をする場合、毎月決められた日に一定の額の返済をすることになります。金融機関は融資をしてから返済をしてもらうまでの期間、利息を請求することになります。利息の計算は、現在残っている元金に一定の利率をかけて計算をします。この利率のことを金利といい、住宅ローンを利用して借入をする際にも金利が定められていて、月々の返済額や総返済額に大きな影響を与えます。

住宅ローンで定められている主な金利のタイプは3種類に分けられます。どのタイプの金利を選択するのかということは重要です。

同じ金利のタイプの中にも借入をする人の条件によって適用される金利が異なる場合があります。基本となる金利が基準金利、より良い条件での金利は優遇金利と呼ばれています。基準金利と優遇金利の違いについても解説し、最後に借り換え時の金利について説明します。

~ もくじ ~

  • 固定金利
  • 変動金利
  • 固定金利選択型
  • 基準金利と優遇金利
  • 借り換え時の金利選択

固定金利

固定金利とは、住宅ローンの借入をした時から返済をする時までの期間、金利が固定されて変化が生じないタイプのものを言います。このタイプの金利はフラット35で採用されていますが、一部の民間の金融機関でも取り扱われています。

固定金利のメリット、デメリット

固定金利の特徴として、適用される金利が文字通り最初から最後まで固定なので将来どのくらいの返済額になるのかということも計算することができます。そのため返済計画を立てやすいというメリットを受けられます。また、借入後に市場の金利が上昇した場合でも、そのリスクを回避することができるという特徴もあります。

一方で、一般的に固定金利は変動金利に比べて高い金利が設定されていることが多く、借入当初は返済額が多くなってしまうというデメリットがあります。また市場の金利が低くなった場合、その恩恵を受けることができません。

固定金利の利率が決まる仕組み

固定金利の場合は、どのようにして金利が決まるのかというと、新規に発行される10年国債の利回りを基準にして決定されます。その理由として固定金利は現在の経済状況だけでなく、将来的にどのようになるのかという予測も含まれているからです。国債の利回りは景気がいい時は上昇し、景気が悪い時は下落することになるので、固定金利もそのようにして金利が変動していくことになります。



金利検討イメージ

変動金利

変動金利とは、適用される金利が一定期間ごとに見直されて変動するタイプのものです。年に2回(4月と10月)金利の見直しが行われ、その際に市場の金利に変化が生じていれば、それに伴って住宅ローンの金利も変化していきます。

5年ルールと125%ルール

しかし住宅ローンの金利が変化をしたからといって、月々の返済額が同じように変化をするわけではありません。返済額は5年の単位で見直されるという5年ルールが存在するからです。そのため、その間に金利に変化が生じても利息分の返済額が多くなるだけで、月々の総返済額に変化はありません。

また5年が経過して返済額が見直される際、その間に市場の金利が大きく上昇した場合でも125%ルールがあるので、最高でもこれまでの返済額の1.25倍までしか増えることはありません。ただ、これによって月々の返済額よりも毎月支払わなければいけない利息のほうが多くなって、未払利息が生じて後の返済が厳しくなってしまうということがあります。

変動金利のメリット、デメリット

変動金利のメリットとして借入時の金利は固定金利よりも低く設定されているので、月々の返済額を低くすることができるということがあげられます。

デメリットとして、将来市場の金利が上昇してしまうとそれに追随して住宅ローンの金利が上昇してしまうというリスクがあります。

変動金利の利率が決まる仕組み

変動金利は短期プライムレートを基準にして決定されます。短期プライムレートとは、銀行などの金融機関が優良企業に1年以内の期間で融資をする際に適用される最優遇貸付金利のことです。

固定金利選択型

固定金利選択型は基本的に変動金利が適用されるのですが、最初の一定の期間だけ固定金利が適用されるタイプのものを言います。固定金利の適用期間にもいろいろあり、2年から10、20年程度まで存在します。

固定金利選択型のメリット、デメリット

このタイプの金利のメリットとして、将来市場の金利がどのようになるのかわからない場合に、様子見としてこのタイプを選択し、その後の変化に対応していくことができます。また、現在住宅ローンのサービスを提供している各金融機関は、キャンペーンによって金利引き下げ合戦が展開されています。そのためこれをうまく利用することができれば、かなりの低金利で住宅ローンの借入をすることができます。

これに対してデメリットは、固定金利期間が終了すると変動金利に戻るので、将来の金利上昇リスクがあります。そのため、借入をしてからある程度の期間が経過しても、固定金利期間が終了することを見据えて市場金利の状況を把握していなければならないという手間があるということです。

あらかじめ借り換えをすることによって、上記のデメリットを解消することもできるので、完済まで住宅ローンと向き合うことができる人に向いている金利タイプと言えるでしょう。

基準金利と優遇金利

銀行などの民間の金融機関では、同じ金利のタイプのものであるにも関わらず利用者の条件によって適用される金利が異なってくることがあります。

基準金利と優遇金利という言葉をよく耳にすることが多いですが、その違いを理解している人はあまり多くありません。そこで、基準金利と優遇金利はそれぞれどのようなものなのでしょうか。

基準金利

基準金利とは、金融機関側が住宅ローンを利用しようとしている人に、融資をする際に適用される基準となる金利のことを言います。店舗のある銀行では店頭に表示がされていることから店頭金利などと呼ぶこともありますが、ネット銀行などの登場によって、必ずしも適切な呼び方ではなくなってきたので、基準金利と呼んでいます。

かつては多くの金融機関が、住宅ローンの融資を行う際に基準金利を適用して行っていました。しかし現在では、各金融機関の間で住宅ローンのサービスの競争が激化しているため、基準金利が適用されることは実質的になくなっています。

優遇金利

優遇金利とは、住宅ローンを利用して借入をする人が少しでも低金利の恩恵を受けることができるようにするため、基準金利よりも引き下げられた金利のことを言います。

優遇金利には借入から完済までの全期間適用されるものと、借入から一定の期間だけ適用されるものがあり、前者を全期間優遇金利、後者を当初期間優遇金利と言います。そのため、どちらのタイプのものなのかということは、借入をする際にあらかじめ把握しておかないと後の返済計画に狂いが生じてしまうこともあるので注意しましょう。

また、どのようにして金利が優遇されるのかも金融機関によって異なってきます。具体的には、店舗型の大手銀行では自己資金の割合などの借り入れの内容、審査の結果などで判断され、信用金庫や地方銀行などでは、基準となる優遇金利に一定の条件を満たした場合にポイント的に付与してさらに優遇し、ネット銀行では厳格な審査に通過することによって最優遇の金利が受けられることになります。


借り換え時の金利選択

住宅ローンの金利について解説してきましたが、借り換え時にはどのようなパターンがあるのでしょうか?パターン別に効果やメリットやデメリットについて説明していきます。

金利検討イメージ

変動金利⇒固定金利に借り換え

借り換えた当初は長期の固定金利のため、メリットは少ないのですが将来の金利上昇リスクを回避できます。 また支払いが固定金利なので将来の計画が立てやすいというメリットがあります。

変動金利⇒変動金利へ借り換え

住宅ローンの借り換え時に手数料、保証料、登記費用などが必要になるため、借り換え前の住宅ローンの金利差が1%以上ならば借り換えの効果があります。

固定金利⇒変動金利へ借り換え

この場合景気回復による金利上昇に気を付けなければなりません。変動金利に借り換えることによって一時的に金利が安くなるかもしれませんが将来、金利上昇に伴い固定金利時の金利を上回れば借り換えの意味はなくなります。

固定金利⇒固定金利へ借り換え

変動金利から変動金利へ借り換えるパターンと同様、借り換え時に諸費用がかかります。借り換え前の住宅ローンと金利差が1%以上なければ借り換えしても効果がありません。


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