少ない額の融資しか受けられない場合の借り換え

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新しい借入先の金融機関が、少ない額の融資しか審査が下りない場合、現在利用している住宅ローンの残債を完済することができないため、借り換えの手続きをすることが難しくなり困ってしまうことがあります。現在の超低金利時代では、借り換えをする絶好のチャンスであると言え、それを活かすことができないのはどうしても損した気分になってしいます。

すべての人が利用できる方法ではありませんが、このような場合でも借り換えをするための方法はいくつかあります。

親から大きい額の資金援助を受ける場合には贈与税の問題も出てきますが、その点においても解決する方法はあります。

~ もくじ ~

  • 収入合算制度を利用する
    • 必要な書類と注意点
    • 税金対策
  • 親からの資金援助をしてもらう
    • 相続時精算課税制度

収入合算制度を利用する

収入合算制度
一人の収入だけでなく複数の収入を合算して審査をしてもらうことができるという制度

収入合算制度の対象となるのは、借入の申込をした本人の配偶者や父母、子などの直系親族です。そのためこれらの人に、一定の収入があるのであればこの制度を利用して借り換えの手続きをすることを考えてみてもいいでしょう。

必要な書類と注意点

収入合算制度を利用する場合は、対象となる人が収入を得ていることを証明する書類を提出する必要があるため、収入証明の書類を用意できないと利用できません。

さらに収入を得ていても所得税の対象となっていない場合も対象外となります。具体例をあげると配偶者控除の範囲で収入を得ている妻です。借り換えの際に収入合算制度を利用する場合は、これらの点に気をつけておきましょう。

税金対策 ~ 贈与税、住宅ローン控除

この制度を利用して借入をする場合、対象者の扱い銀行などの民間の金融機関の場合は「連帯保証人」、フラット35などの公的融資では「連帯債務者」という扱いになります。そのため後者の場合は、贈与税の対策としてローンの負担割合に応じて担保に提供している自宅の名義を変更する必要性が出てくることもあります。

フラット35などの公的融資の場合は連帯債務者となるので住宅ローン控除の対象となってくるのですが、民間の場合は連帯保証人なのでその対象が受けられないことが多いです。民間の金融機関を利用して住宅ローン控除を受けるためには、それぞれが別々に金銭消費貸借契約をして融資を受けるペアローンを利用することになります。

親からの資金援助をしてもらう

住宅ローンの借り換えの手続きをするために必要なこととして、現在利用している住宅ローンの残債を少なくすることです。借り換えの手続きをする本人に貯蓄があれば、それを利用するという手もありますが、基本的にそこまでのお金を用意できる人はそう多くはありません。

そこで、自分の親などに資金援助をしてもらうという方法が考えられます。借り換えの手続きを利用する最も多い年代である30代から40代の親は大体60代から70代ですが、この世代の人は比較的多くの資産を持っている人が多いので、資金援助を受けやすい状況にあると言えます。親からしても子供が困っている場合、少しでも力になりたいと考えるので、協力してもらいやすいでしょう。

ただ、親に限らず人から無償で財産をもらうことは贈与に当たり、一定の額以上の贈与を受けると贈与税という税金が発生してしまいます。基本的に110万円までであれば基礎控除の枠内なので、この範囲の贈与であれば課税対象にはならないのですが、それを超えてしまうと原則課税されてしまうことになります。贈与税の税率は、10%から55%までと定められていて、他の税金の税率に比べて高くなっているので注意が必要です。

大きい額の援助が必要な場合は? ~ 相続時精算課税制度について

現在利用している住宅ローンの残債の額が借り換えをしようとしている金融機関から融資を受けることができる額よりもかなり多い場合、親から資金援助を受けたとしても高額な贈与税がかかってきてしまうことになります。このような場合は、相続時精算課税制度を利用するということが考えられます。

相続時精算課税制度
自分の親などの直系尊属から贈与を受けた財産を将来相続によって取得した財産とみなして、相続税の課税価格に加算するという制度のこと

この制度を利用することによって、贈与税の控除額が通算で2500万円までということになり、この額の贈与までなら贈与税はかかりません。そのため、借り換えの手続きをする時に親から大きい額の援助を受ける場合でも非課税とすることが可能となります。

相続時精算課税制度を利用するためには以下の条件があります。

  • 贈与をする人:60歳以上の父母又は祖父母
  • 贈与を受ける人:20歳以上の贈与者の推定相続人にあたる子又は孫

また適用を受けるためには、贈与者を一人ずつ選択し、受けた贈与の贈与税の申告書の提出期限までに「相続時精算課税選択届出書」を提出する必要があります。

なお、住宅ローンの借り換えをするためだけに、安易にこの制度を利用すると決めるのは好ましくありません。相続時精算課税制度を利用することで、場合によってはより多くの税金を支払わなければならないケースもあるからです。そのため、この制度を利用する際には、あらかじめ税理士の先生や税務署などに相談してから決めたほうがいいでしょう。



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